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房地产行业2020年中报业绩综述总结

核心内容

2020年上半年，房地产行业整体表现略高于预期，受疫情影响，行业面临一定的挑战，但市场逐步修复，企业经营和融资环境有所改善。

主要观点

• 利润表表现：房地产行业营业收入同比增长1.84%，但增幅明显收窄；归母净利润同比下降21.82%，主要受疫情影响和政策调控影响。整体费用控制良好，但利润率持续下滑。
• 资产负债表变化：预收账款增长8.63%，但增速放缓；净负债率上升至139.43%，资产负债率微降至79.56%。行业杠杆率有望逐步下降。
• 现金流量表趋势：销售商品、提供劳务收到的现金同比下降12.08%，但二季度开始恢复增长；筹资活动现金流大幅增加，主要受益于宽松的融资环境。

关键信息

一、整体板块分析

• 营收与利润：

  • 2020H1营业收入为9761.80亿元，增速1.84%，同比-19.79pct。
  • 归母净利润为808.95亿元，增速-21.82%，同比-37.94pct。
  • 销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为2.60%、4.17%及3.58%，同比分别下降2.40pct、0.24pct、上升0.40pct。
  • 销售毛利率为28.28%，同比-3.94pct；销售净利率为10.70%，同比-2.40pct。

• 预收账款：

  • 2020H1预收账款为32920.89亿元，同比增长8.63%，但增速较去年同期下降15.40pct。
  • 预收账款覆盖2019年全年营收的1.3倍，显示未来业绩仍有保障。

• 现金流：

  • 现金流净额为321.19亿元，同比增加614.36%。
  • 经营活动现金流净流出600.52亿元，投资活动净流出1031.98亿元，筹资活动净流入1953.69亿元。

二、细分子行业分析

1. 业绩表现

• 住宅开发：营业收入均值为271.45亿元，同比增速13.99%；归母净利润均值为21.71亿元，同比增速-18.42%。
• 商业地产：营业收入均值为41.36亿元，同比增速-25.55%；归母净利润均值为4.12亿元，同比增速-56.34%。
• 园区：营业收入均值为21.70亿元，同比增速6.73%；归母净利润均值为6.22亿元，同比增速206.48%。
• 物业管理：营业收入均值为16.98亿元，同比增速26.17%；归母净利润均值为1.00亿元，同比增速48.39%。
• 房屋经纪：营业收入均值为28.02亿元，同比增速-21.45%；归母净利润均值为0.04亿元，同比增速-124.99%。

2. 负债情况

• 预收账款：住宅开发公司预收账款均值为989.56亿元，同比增长7.29%；商业地产、园区、物业管理、房屋经纪均值分别为47.98亿元、24.31亿元、2.69亿元、3.31亿元。
• 净负债率：住宅开发公司均值为121.71%，商业地产、园区、物业管理、房屋经纪均值分别为68.22%、76.48%、38.80%、37.14%。
• 资产负债率：住宅开发公司均值为74.06%，商业地产、园区、物业管理、房屋经纪均值分别为53.39%、56.66%、38.80%、37.14%。
• 货币资金/短期债务：住宅开发公司均值为1.09，同比下降0.21；商业地产、园区、物业管理、房屋经纪均值分别为0.53、0.92、0.19、1.64。

3. 盈利能力

• 毛利率：住宅开发公司为31.14%，同比下降1.32pct；商业地产公司为57.12%，同比上升3.48pct；园区公司为44.48%，同比上升0.60pct；物业管理公司为19.50%，同比下降1.11pct；房屋经纪公司为15.16%，同比下降4.48pct。
• 净利率：住宅开发公司为7.89%，同比下降4.60pct；商业地产公司为2.22%，同比下降6.34pct；园区公司为48.62%，同比上升29.26pct；物业管理公司为8.16%，同比上升0.14pct；房屋经纪公司为0.33%，同比下降4.66pct。

三、投资建议

• 推荐：低估值、高股息的住宅开发行业龙头股，如万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口。
• 成长型个股：销售提速、弹性较大的优质成长型个股，如阳光城、金科股份、中南建设。
• 物业管理：A股机构物业龙头招商积余。
• 房屋经纪：房产经纪板块相关标的。

四、风险提示

• 市场风险：销售超预期下行。
• 政策风险：调控政策及信贷政策超出预期。

总结

房地产行业2020年上半年业绩略高于预期，但受疫情影响和政策调控影响，利润表和资产负债表均呈现一定压力。住宅开发行业仍面临盈利能力下降和杠杆率控制的挑战，而物业管理行业因政策补贴和科技赋能，展现出较强的盈利能力。未来随着市场修复和政策稳定，具备内生增长能力和低杠杆水平的房企有望迎来发展机遇，同时房屋经纪行业也将受益于市场推盘量增加和存量市场空间的释放。