20151118-信达证券-房地产行业2015年11月投资策略_销售增速有所回落_新一轮去化周期开始_14页_900kb

房地产行业2015年11月投资策略总结

核心内容

市场表现

• 销售增速回落：2015年10月，30个主要城市商品房销售面积环比增长4.76%，但同比增速从9月的22.20%降至12.64%。一线城市销售增速下滑明显，同比增速为10.98%，较6月高点下降70.35个百分点。
• 三线城市表现弱：三线城市销售面积同比增速仅为1.94%，与6月高点相比下降46.01个百分点，显示三四线城市市场仍面临较大去化压力。
• 百城住宅均价创新高：10月百城样本住宅均价达10849元/平米，创年内新高；百城住宅价格指数同比增速2.07%，环比增速0.3%，显示住宅价格持续上涨。
• 一线城市价格涨幅显著：一线城市住宅价格指数同比增速达13.75%，环比增速1.46%，创近年新高。

土地市场

• 土地成交降幅收窄：1-10月，40个主要城市土地成交面积同比下降24.38%，但降幅较年初有所收窄；土地成交总价同比上升8.60%，为去年7月以来首次止跌回升。
• 土地成交均价上涨：土地成交均价3508.84元/平米，同比上涨11.25%，创年内新高。
• 一线城市土地市场回暖：一线城市的土地供应、成交面积、价格及总价反弹速度均领先于二、三线城市。
• 二线城市表现优于三线：二线城市在土地成交均价和总价方面表现优于三线城市。

主要观点

• 房地产市场进入新一轮去化周期：习总书记“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的讲话，表明政策层面已转向去库存，房地产市场进入新一轮去化周期。
• 政策宽松预期增强：未来可能出台的宽松政策包括信贷政策进一步宽松、首付比例下调、普通住宅界定标准调整、户籍制度改革以及加大棚户区改造力度等，旨在减轻房企负担，促进市场去库存。
• 销售稳健增长预期：尽管销售增速有所回落，但房企推盘意愿增强，预计四季度及明年房地产销售将保持稳健增长，有望再创新高。
• 投资建议：维持房地产行业“看好”评级，重点推荐万科A（000002）、保利地产（600048）、世联行（002285）和首开股份（600376）。

关键信息

• 行业评级：维持“看好”评级，认为房地产市场有望在政策支持下继续复苏。
• 销售与投资数据：10月销售面积环比增长4.76%，同比增速12.64%；1-10月土地成交总价同比上升8.60%，为去年7月以来首次止跌回升。
• 待售面积高企：10月末商品房待售面积达68632万平方米，占销售面积比重72.32%，为09年末以来新高，显示市场去化压力仍大。
• 政策导向：政策层面转向去库存，可能出台信贷宽松、税费调整、户籍改革、棚改等措施。
• 风险提示：政策利好及销售回升不及预期，可能影响市场走势。

行业趋势

• 销售与投资调整：房地产销售和投资增速在调整中逐步企稳，政策底或已出现。
• 房企经营谨慎：尽管销售有所回升，但房企在扩大经营方面仍保持谨慎态度。
• 市场分化明显：一二线城市销售和价格表现优于三四线城市，市场呈现明显分化趋势。

投资主线

• 重点推荐企业：万科A、保利地产、世联行、首开股份。
• 政策导向型投资：关注政策支持下房地产市场去库存和投资回升的潜力。

风险因素

• 宏观经济不确定性：若宏观经济增速低于预期，可能影响房地产市场表现。
• 政策执行效果：若政策利好及销售回升不及预期，可能影响行业走势。

附录信息

• 分析师简介：崔娟，毕业于天津财经大学和加拿大曼尼托巴大学，现任信达证券房地产行业分析师。
• 重点覆盖公司：包括万科A、保利地产、金地集团、滨江集团、金科股份、首开股份等。
• 机构销售联系人：提供各区域的联系方式，便于客户咨询。

图表目录

• 图1：30个城市月度商品房成交面积增速
• 图2：一线城市商品房成交面积情况
• 图3：二线城市商品房成交面积情况
• 图4：三线城市商品房成交面积情况
• 图5：二线城市商品房成交面积情况
• 图6：百城住宅均价
• 图7：百城住宅价格指数同比及环比增速
• 图8：百城住宅价格指数一、二、三线城市同比增速
• 图9：百城住宅价格指数一、二、三线城市环比增速
• 图10：40个城市供应土地占地面积及同比增速
• 图11：40个城市成交土地占地面积及同比增速
• 图12：40个城市土地成交供应面积比
• 图13：40个城市土地成交总价及同比增速
• 图14：40个城市土地成交均价及同比增速
• 图15至图26：各城市月度商品房成交面积数据

评级说明

• 股票投资评级：买入、增持、持有、中性、看淡、卖出。
• 行业投资评级：看好、中性、看淡。

风险提示

• 市场风险：房地产市场存在不确定性，需谨慎投资。
• 政策风险：政策执行效果可能影响行业走势。
• 免责声明：本报告仅供签约客户参考，不构成投资建议，不保证信息准确性。