20250712-世邦魏理仕-2025年上半年上海房地产市场回顾_17页_3mb

上海2025年上半年房地产市场分析总结

办公楼市场

• 供应: 上半年4个项目入市，总供应量30.2万㎡（环比回落3.9%），其中二季度2个项目16.3万㎡。租赁需求表现活跃，净吸纳量17.3万㎡，环比回升126.1%。但空置率上升至22.4%。
• 行业需求: 金融业、消费品制造业、TMT（科技、媒体、电信与互联网）三者需求占比较大（共占45%）。其他行业包括专业服务业和第三方办公运营。
• 区域表现: 花木区活跃度最高，主要源于核心区域外溢需求和产业园区升级需求。虹桥因跨境电商扩张表现突出，人民广场因部分医疗美容和酒店集团入驻需求增长。
• 租金: 上半年全市平均租金报价下降3.0%至247.2元/㎡/月，有效租金下降4.3%至174.4元/㎡/月。

零售物业市场

• 供应: 上半年3个项目入市，总供应量19.4万㎡。新项目定位为零售+商务结合。
• 零售表现: 新项目供应推高空置率，净吸纳量下降至13.4万㎡。核心商圈品牌调整速度放缓。
• 零售业态需求: 餐饮需求占比45%，零售业态需求占比41%。高端品牌、潮牌、茶饮饮品需 求增速较快。购物中心吸引力依然显著。

产业园区（物流仓储）市场

• 供应: 新增66.1万㎡仓储物流供应，同比下降31%。主要集中在嘉定、松江、奉贤和临港。
• 市场表现: 上半年净吸纳量53万㎡，同比增长44%。经济数据支撑产业发展。
  • 青浦、金山区表现抢眼，净吸纳规模超过10万㎡。
  • 松江九亭、泗泾、石湖荡板块有所去化。
  • 浦东机场、闵行空置率上升，部分内环外核心区段受滞涨影响。

产业园区（研发办公）市场

• 供应: 新增41.95万㎡研发产业空间供应。
• 租赁需求: 上半年净吸纳量15.9万㎡。但去化水平仍然偏低。
• 核心行业: TMT、汽车制造、消费品制造业是下半年突出热点。电子商务、人工智能驱动的高科技产业表现尤为强劲。

物业投资市场

• 投资活跃度: 上半年投资市场表现审慎，交易总额较去年同期下降29.7%。交易普遍更重资产、注重回报。
• 投资热点: 零售物业交易占比第一（28%），办公楼交易占比第二（25%）。上海博华广场超百亿级交易占比高。核心资产和新兴板块成为资本投资焦点。一线机构投资者持续加仓。