20131122-申万宏源-房地产_2014年行业投资策略-落潮·摸石头·拾贝_30页_1mb

落潮·摸石头·拾贝 - 2014年房地产行业投资策略总结

核心内容

2014年房地产行业整体处于增速放缓阶段，板块波动性减弱，趋势性机会减少。然而，在政策逐步落地、改革持续推进的背景下，行业将出现结构性投资机会。政策的“摸石头”阶段将带来焦虑与惊喜并存，尤其在土地制度改革、国企改革、自贸区建设等领域。

主要观点

• 行业增速放缓：2014年房地产销售、开工、投资增速将下台阶，预计销售面积增速为12%，销售额增速为17%，新开工面积增速为5%，开发投资额增速为16%。
• 政策影响：2014年政策处于试点阶段，各地开始探索，2015年将逐步成型推广。政策的不确定性将带来市场波动，但改革成功前的中期阵痛将制约板块估值。
• 结构性机会：土地制度改革、国企改革、自贸区建设将为行业带来新的增长空间，尤其是具备控制拿地成本能力、盘活城市存量土地、受益于国企改革及自贸区建设的公司。
• 估值波动性下降：房地产板块缺乏趋势性机会，整体估值趋于稳定，但盈利增速放缓，需关注利润率和周转率等关键指标。

关键信息

2013年板块走势回顾

• 1-3月：政策调控预期及国五条出台，板块跑输大盘；
• 4-5月：国五条执行偏宽松，板块估值修复，跑赢大盘；
• 6-11月：政策整体略偏宽松，销售有所波动，板块整体跑平大盘。

2014年行业落潮

• 销售面积和销售额增速放缓，新开工和投资增速进一步下降；
• 人口增速放缓及货币环境稳中偏紧将抑制短期需求；
• 2014年全国房价平稳增长，部分一线城市仍面临涨价压力。

2014年政策摸石头

• 政策将从2013年的定调阶段进入2014年的试点阶段；
• 政策落地过程中，市场将受到传言影响，波动频繁；
• 土地制度改革、房产税试点、国企改革、自贸区建设等政策将带来结构性机会。

2014年投资建议

• 控制拿地成本与利润率：华夏幸福、招商地产、华侨城、南国置业、荣盛发展、阳光城、万科、保利等公司；
• 受益土地制度改革：电子城、中粮地产、深长城、招商地产、福星股份、空港股份、南京高科等公司；
• 可能受益于国企改革：格力地产、深振业、信达地产、鲁商置业、首开股份、华发股份、中粮地产、中华企业等公司；
• 受益于自贸区建设：外高桥、津滨发展、天保基建、天房发展、渝开发、华发股份、世荣兆业等公司。

估值与盈利预测

• 2014年板块整体估值趋于稳定，缺乏相对收益；
• 毛利率下降是行业趋势，企业需通过控制拿地成本维持盈利；
• 2014年行业盈利增速预计为16.8%，2015年进一步放缓至12%；
• 重点公司盈利预测及估值情况如下：

行业趋势与策略

• 土地制度改革：通过盘活城市存量土地，释放增量，对工业用地及有城市工业用地储备的公司有利；
• 房产税改革：短期以试点为主，税率设定较低，对高端市场有一定抑制作用；
• 国企改革：部分国企具备资产整合潜力，可能受益于改革；
• 自贸区建设：外高桥、津滨发展、渝开发等公司将受益于自贸区政策带来的土地价值提升和产业机遇。

总结

2014年房地产行业面临增速放缓与政策改革的双重挑战，但结构性机会依然存在。重点推荐能够控制拿地成本、受益于土地制度改革、国企改革及自贸区建设的公司。同时，需关注毛利率、周转率等关键指标，以评估公司盈利能力。整体板块估值趋于稳定，投资需更加注重结构性变化带来的机遇。