2015年信托业专题研究报告（下册）_326页_10mb

报告摘要

《2015年信托业专题研究报告》总结

核心内容

《2015年信托业专题研究报告》由中国信托业协会组织编写，旨在深入分析信托业在“五期叠加”经济环境下所面临的挑战与机遇，推动行业转型与创新。报告涵盖了行业重点研究课题与信托公司自主研究课题，共形成11篇重点课题报告和10篇自主研究课题报告，为信托业发展提供了理论与实践指导。

主要观点

房地产行业进入“白银时代”
- 房地产行业从高速增长期进入稳健增长期，仍具有较长的可持续发展期。
- 人口红利逐步减弱，房地产需求增速放缓，行业从“黄金时代”转向“白银时代”。
- 人口净流入地区将出现局部热点，而净流出地区则面临更多风险。
房地产供需均衡的变化
- 房地产行业进入供需基本平衡状态，预计可持续15年。
- 随着城镇化率提升和政策调控加强，房地产行业从“以产定销”转向“以销定产”，从卖方市场转向买方市场。
房地产行业的生产函数与要素分析
- 房地产行业的柯布-道格拉斯生产函数被重新定义，引入政策调控因子和土地、资本投入。
- 资金在房地产行业中占据主导地位，土地的重要性相对下降。
- 房地产行业的发展依赖于土地和资金的结合，而劳动力投入对行业影响有限。
房地产行业的ROE变化及融资模式
- 房地产行业ROE逐渐回归经济平均水平，债务融资模式仍为主导，但股权融资趋势增强。
- 未来房地产私募投资基金将有较大发展空间，预计到2030年融资占比将升至25%。
房地产行业向服务业转型
- 房地产行业将从“制造业”向“服务业”转型，通过金融服务、重构价值链、定制化服务等方式提升利润率。
- 这一转型受外部压力和内部竞争推动，房企自身难以自发完成。

关键信息

房地产信托合作博弈分析
- 信托、房企、投资者三方形成合作博弈联盟，以实现互利共赢。
- 夏普利值用于衡量各方在合作中的收益分配，反映了各自的边际贡献。
- 通过不同情景分析，探讨了信托规模、信托收益率、无风险收益率、宏观政策、信托管理能力等因素对收益分配的影响。
收益分配变化
- 投资者和信托公司收益随信托规模增大而增加，房企收益则相对减少。
- 信托收益率上升，投资者和信托公司收益增加，房企收益减少。
- 无风险收益率提升时，投资者收益增加，信托公司和房企收益减少。
- 宏观政策收紧时，投资者和信托公司收益比例提升，房企收益比例下降。
- 信托管理能力提升会显著增加其收益比例，同时减少投资者和房企的收益比例。

结构与内容

行业研究篇

房地产信托业务均衡研究
- 从宏观、微观、策略三个层面分析房地产信托业务的均衡。
- 强调金融创新对提升信托公司夏普利值的作用。
- 提出中泰信托应对房地产行业变化的SWOT分析及较优策略。
房地产行业产业经济学分析
- 房地产行业进入“白银时代”，未来需求增长至2030年后出现下滑。
- 人口和资金的流动决定了房地产行业的供需变化和局部热点。
- 房地产行业从“以产定销”转向“以销定产”。
房地产行业从“制造业”转向“服务业”
- 房地产行业将通过金融服务、价值链重构、定制化服务等实现转型。
- 未来房地产行业将更加依赖专业投资机构，推动行业向服务型发展。

自主研究篇

房地产信托业务的策略分析
- 通过合作博弈模型分析房地产信托各方的收益分配。
- 夏普利值、核心、核仁等概念被用于解释各方在合作中的收益。
房地产信托业务的收益分配情景分析
- 信托规模变化、信托收益率变化、无风险收益率变化、宏观政策变化、信托管理能力变化等情景下，各方收益分配比例发生变化。
- 投资者、信托公司和房企在不同变量变化下收益分配比例呈现出不同的趋势和敏感性。

课题牵头单位与参与单位

重点研究课题牵头单位：中威律师事务所、北京国际信托有限公司、德勤华永会计师事务所、陕西省国际信托股份有限公司、华能贵诚信托有限公司、华鑫国际信托有限公司、中诚信托有限责任公司、中铁信托有限责任公司、中信信托有限责任公司、昆仑信托有限责任公司。
自主研究课题单位：中泰信托有限责任公司、上海国际信托有限公司、百瑞信托有限责任公司、中航信托股份有限公司、重庆国际信托股份有限公司、英大国际信托有限责任公司、四川信托有限公司、厦门国际信托有限公司、中融国际信托有限公司。