11月单月销售转正，房价持续稳定-20171218-东北证券-14页-1mb

房地产行业2017年11月数据分析与投资建议总结

核心内容概览

2017年11月，中国房地产市场出现了一些关键变化，主要体现在投资、销售、土地市场和资金来源等方面。尽管部分指标出现回升，但整体市场仍受到政策调控和融资环境的影响，呈现出一定的下行压力。

主要观点

• 房地产投资：1-11月全国房地产开发投资累计同比增长 7.5%，增速较前10月小幅回落。11月单月投资增速为 4.6%，为全年最低值。
• 商品房销售：1-11月商品房销售面积同比增长 7.9%，11月单月销售面积同比增长 5.3%，首次由负转正。但销售增速预计在2018年将继续回落至 0%。
• 土地市场：1-11月房地产开发企业土地购置面积同比增长 16.3%，土地成交价款同比增长 47%，显示开发商补库存意愿较强。
• 资金来源：房地产开发企业到位资金同比增长 7.7%，但个人按揭贷款下降 1.6%，按揭利率持续上升，抑制了部分购房需求。
• 政策影响：十九大前后及十一前后政策出台对市场销售有一定抑制作用，但部分需求延后至11月释放，推动销售由负转正。
• 区域表现：东部地区房地产投资增速相对稳定，而中西部地区增长较快，但整体市场仍面临政策和融资环境的双重压力。

关键信息

销售数据

• 1-11月商品房销售面积约 14.66亿平方米，同比增长 7.9%。
• 11月单月销售面积同比增长 5.3%，扭转了9、10月的负增长局面。
• 商品房销售额同比增长 12.7%，其中住宅销售额增长 9.9%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长 19.4% 和 26.2%。

投资数据

• 1-11月房地产开发投资约 10万亿元，同比增长 7.5%。
• 住宅投资占房地产开发投资的比重为 68.4%，同比增长 9.7%。
• 11月单月房地产开发投资同比增长 4.6%，环比下降 11.2%。

土地市场

• 1-11月土地购置面积 2.22亿平方米，同比增长 16.3%。
• 土地成交价款 1.14万亿元，同比增长 47%。
• 11月土地成交溢价率降至 19.77%，为2015年9月以来最低。

开发进度

• 房屋施工面积 76.84亿平方米，同比增长 3.1%。
• 房屋新开工面积 16.17亿平方米，同比增长 6.9%。
• 房屋竣工面积 76.25亿平方米，同比下降 1.0%。

资金来源

• 房地产开发企业到位资金 13.95万亿元，同比增长 7.7%。
• 国内贷款增长 18%，自筹资金增长 2.7%，其他资金增长 8.1%。
• 个人按揭贷款下降 1.6%，按揭利率持续上升，抑制购房需求。

投资建议

• 重点推荐行业龙头股：招商蛇口、万科A、保利地产。
• 二线排头兵：新城控股、阳光城、华夏幸福、蓝光发展、金科股份。
• 租赁类公司：世联行、市北高新、光大嘉宝。

风险提示

• 调控政策进一步深化。
• 货币政策超预期收紧。

财务数据概览

行业数据

• 成分股数量：157只
• 总市值（亿元）：26587
• 流通市值（亿元）：20465
• 市盈率（倍）：13.57
• 市净率（倍）：1.97
• 成分股总营收（亿元）：17434
• 成分股总净利润（亿元）：1508
• 成分股资产负债率（%）：76.06

政策背景

• 2018年房地产政策将重点转向住房制度改革和长效机制建设，租赁市场发展将受到更多关注。
• 银行按揭贷款利率持续上升，按揭额度紧张，抑制购房需求。
• 龙头房企及快速成长的二线房企有望受益于政策环境，租赁类公司也值得关注。

图表说明（部分）

• 图1：房地产开发投资完成额累计同比
• 图2：住宅开发投资完成额及累计同比
• 图3：土地购置费累计值及累计同比
• 图4：商品房销售面积及累计同比
• 图5：70大中城市新建商品房住宅价格指数当月同比

分析师信息

• 张云凯，美国约翰霍普金斯大学金融学硕士，东北证券研究助理。

投资评级说明

行业投资评级