20220722-国盛证券-公募REITs二季报点评_孰弱孰强__11页_982kb

固定收益点评：公募REITs二季报分析

核心内容

本报告分析了12只基础设施公募REITs在2022年第二季度的经营表现与收益分配情况，指出不同资产类型REITs在疫情和季节性因素影响下表现出显著分化。

主要观点

• 经营表现分化：各资产类型的REITs在二季度的EBITDA表现差异较大，其中：

  • 高速公路类受疫情冲击影响最大，年化EBITDA均低于说明书预测值。
  • 产业园区类出租率普遍环比下降，但部分REITs表现较好，如华安张江光大REIT和建信中关村产园REIT。
  • 仓储物流类逆周期表现较好，年化EBITDA均高于说明书预测值。
  • 生态环保类受疫情影响较小，主要受季节性因素影响，其中中航首钢绿能REIT表现最佳。

• 收益分配情况：12只REITs可供分配现金流表现不一，其中：

  • 5只超额完成，7只低于预期。
  • 园区和仓储物流类除东吴苏园产业REIT外，均超额完成。
  • 特许经营权类表现不佳，主要受疫情和季节性因素影响。

• 租金减免措施：部分REITs实施租金减免政策以支持租户，但通过管理费用减免、补贴申请等方式对冲影响，实际对基金收益影响较小。

• 分红价值：长期看好REITs的分红价值，目前产权类REITs的年化分红收益率在3.46% - 5.41%之间，特许经营权类在6.60% - 11.13%之间。

关键信息

一、各资产类型REITs表现

二、租金减免情况

• 建信中关村产园REIT：减免服务业小微企业和个体工商户6个月租金，预计减免租金约2288.68万元。
• 博时蛇口产园REIT：减免3个月租金，预计减免租金约2272.66万元。
• 东吴苏园产业REIT：减免3月至8月租金，预计减免租金约8147.10万元。
• 化解措施：通过放弃管理费、申请补贴及税收减免等方式对冲影响，确保基金收益不受显著影响。

三、收益分配与分红收益率

• 可供分配金额完成度：

  • 建信中关村产园REIT：124.77%
  • 红土盐田港REIT：111.22%
  • 华安张江光大REIT：111.12%
  • 博时蛇口产园REIT：102.12%
  • 东吴苏园产业REIT：68.94%
  • 中航首钢绿能REIT：62.90%
  • 富国首创水务REIT：88.33%
  • 其他REITs：部分低于预期，部分超额完成。

• 分红收益率：

  • 产权类REITs：上市以来实际分红收益率在1.53% - 2.69%之间，预期年化分红收益率在3.46% - 5.41%之间。
  • 特许经营权类REITs：上市以来实际分红收益率在2.10% - 14.07%之间，预期年化分红收益率在6.33% - 11.13%之间。

四、风险提示

• 政策不及预期
• 项目运营超预期
• 披露口径偏差

总结

综上所述，公募REITs在2022年第二季度表现分化显著，其中仓储物流类REITs表现最好，生态环保类受季节性影响表现较好，而高速公路类受疫情冲击表现最弱。租金减免政策对部分REITs产生了一定影响，但通过多种方式对冲，对基金收益影响较小。长期来看，REITs的分红价值受到关注，投资者可依据分红收益率选择合适的标的。