2024-01-17-金利安-2023年3季度北京市房地产市场分析报告_27页_2mb

报告摘要

2023年3季度北京市房地产市场分析报告总结

核心内容概述

本报告由北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司发布，分析了2023年3季度北京市房地产市场的土地供应与成交情况、房地产开发与销售情况、政策环境及经济背景，旨在为市场参与者提供全面的市场洞察。

一、土地市场综述

1. 土地供应情况

供应宗数：2023年3季度，北京市土地招拍挂市场共供应24宗土地，其中住宅用地14宗，商服用地2宗，工业用地8宗。
供应面积：建设用地面积总计109.65万平方米，规划建筑面积总计196.22万平方米。
同比变化：与上季度相比，供应规模有所减少；与去年同期相比，供应规模基本持平。

2. 土地成交情况

成交宗数：3季度共成交27宗土地，其中住宅用地12宗，商服用地4宗，工业用地11宗。
成交面积：建设用地面积总计119.99万平方米，规划建筑面积总计218.82万平方米。
同比变化：与上季度相比，成交规模有所减少；与去年同期相比，基本持平。

二、房地产市场建设与销售情况

1. 房地产市场建设

新开工面积：1-9月，全市房地产开发企业房屋新开工面积为893.3万平方米，同比下降28.1%。
- 住宅新开工面积：507.6万平方米，同比下降24.9%。
- 办公楼新开工面积：35.8万平方米，同比下降39.9%。
- 商业营业用房新开工面积：32.7万平方米，同比下降31.8%。
竣工面积：1-9月，全市房屋竣工面积为908.7万平方米，同比增长8.8%。
- 住宅竣工面积：476.9万平方米，同比增长2.3%。
- 办公楼竣工面积：85.1万平方米，同比下降29.8%。
- 商业营业用房竣工面积：34.5万平方米，同比增长22.6%。

2. 房地产市场销售

销售面积：1-9月，全市新建商品房销售面积为785.1万平方米，同比增长6.4%。
- 住宅销售面积：573.8万平方米，同比增长6.2%。
- 办公楼销售面积：52.8万平方米，同比增长15.9%。
- 商业营业用房销售面积：40.2万平方米，同比下降4.5%。
到位资金：1-9月，全市房地产开发企业到位资金为4152.2亿元，同比增长7.5%。
- 定金及预收款：2209.6亿元，同比增长17.7%。
- 自筹资金：633.1亿元，同比下降15.6%。
- 国内贷款：581.7亿元，同比下降16.8%。

三、政策环境

1. 主要政策回顾

7月7日：住建部印发《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，强调城市更新应坚持“留改拆”并举，优化审批管理程序，推动可持续运营。
7月10日：央行和银保监会发布通知，延长“金融16条”实施期限至2024年12月31日，支持房地产企业融资和居民购房需求。
7月12日：商务部等13部门联合发布《关于促进家居消费若干措施的通知》，鼓励老旧小区改造和旧房装修。
7月14日：国务院新闻发布会强调支持商业银行与借款人自主协商变更合同，推动房地产市场平稳发展。
7月21日：国务院常务会议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确城中村改造的政策支持和实施路径。
7月31日：国务院办公厅发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》，支持刚性和改善性住房需求，推动保障性住房建设。
8月31日：央行和金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，统一首套和二套住房贷款最低首付比例，支持居民合理住房需求。

四、经济环境

1. 国内生产总值

前三季度国内生产总值为913027亿元，同比增长5.2%。
北京市前三季度GDP为31723.1亿元，同比增长5.1%，比上半年回落0.4个百分点。

2. 居民消费价格指数（CPI）

全国CPI在7-9月同比分别为-0.3%、0.1%、0.00%，全国居民消费价格同比上涨0.4%。
北京市CPI在7-9月同比分别为0.1%、0.3%、0.4%，环比分别为0.4%、0.1%、0.2%。

3. 社会消费品零售总额

1-9月，全国社会消费品零售总额为342107亿元，同比增长6.8%。
北京市社会消费品零售总额为10471.5亿元，同比增长2.5%。

五、市场分析

1. 土地供应分析

住宅用地供应：2023年3季度住宅用地供应面积为109.65万平方米，同比下降。
区域分布：主要集中在通州、朝阳等区域，但具体区域占比未明确列出。
空间结构分布：供应区域以中心城区为主，但具体占比未明确列出。
环线结构分布：供应主要集中在内环、中环区域，外环及远郊区域供应较少。

2. 土地成交分析

住宅用地成交：3季度成交12宗，其中7月、8月、9月分别成交4宗。
成交价格：住宅用地成交价格总体保持稳定，但部分地块触及最高地价。
区域分布：成交主要集中在朝阳区、通州区等区域，但具体占比未明确列出。
环线结构分布：成交主要集中在内环、中环区域，外环及远郊区域成交较少。

3. 新建商品住宅供应与成交

供应面积：2023年3季度新建商品住宅供应面积为196.22万平方米，同比下降。
成交面积：1-9月，新建商品住宅销售面积为573.8万平方米，同比增长6.2%。
价格指数：新建商品住宅销售价格指数呈波动趋势，整体处于底部徘徊。

4. 新建商业与办公市场

供应面积：1-9月，商业营业用房供应面积为32.7万平方米，同比下降31.8%。
办公供应面积：1-9月，办公楼供应面积为35.8万平方米，同比下降39.9%。
成交情况：
- 商业销售面积：40.2万平方米，同比下降4.5%。
- 办公销售面积：52.8万平方米，同比增长15.9%。

六、存量房市场分析

1. 成交规模

1-9月，存量房成交面积呈下降趋势，具体数据未明确列出。

2. 成交结构

2023年3季度，存量房成交户型面积分布未明确，但整体价格指数呈下降趋势。

3. 区域成交情况

北京市各区存量房成交分布不均，但具体区域占比未明确列出。

七、回顾与展望

1. 土地市场回顾

3季度土地供应和成交规模均有所减少，住宅用地成交宗数稳定，但价格波动较大。
通州、朝阳等区域仍是重点供应和成交区域。

2. 住宅市场回顾

新建商品房销售面积同比增长，但整体成交量仍处于低位。
二手房交易量明显缩量，价格指数同比降低，市场处于底部徘徊状态。

3. 政策回顾

3季度出台多项放松限购、优化信贷政策，如“认房不认贷”新政，有助于改善居民购房需求。
央行和银保监会延长“金融16条”期限，支持房地产融资和居民购房。
城中村改造和保障性住房建设成为重点，政策支持力度加大。

4. 市场展望

随着政策逐步落地，房地产市场信心有望逐步恢复。
整体经济向好背景下，市场预期增强，房地产市场将逐步走稳。

八、总结

2023年3季度北京市房地产市场整体处于调整期，土地供应和成交规模均有所下降，住宅市场成交量低位运行，二手房交易缩量，价格指数波动。政策层面出台多项刺激措施，包括优化信贷政策、放松限购限售、推动城市更新和城中村改造等，旨在支持合理住房需求，稳定市场预期。预计随着政策落地和经济逐步复苏，市场信心将有所恢复，房地产市场有望逐步走稳。

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