金利安：2023年3季度北京市房地产市场分析报告_27页_2mb

2023年3季度北京市房地产市场分析报告总结

核心内容概述

2023年3季度北京市房地产市场在政策支持与经济环境变化的双重影响下，呈现出供应减少、成交放缓、价格波动等特点。整体市场处于底部徘徊状态，但政策调整为市场注入信心，未来市场预期有所增强。

主要观点

1. 土地市场情况

• 供应情况：2023年3季度，北京市土地招拍挂市场供应24宗土地，包括住宅用地14宗、商服用地2宗、工业用地8宗，建设用地面积109.65万平方米，规划建筑面积196.22万平方米。与上季度和去年同期相比，供应规模均明显减少。
• 成交情况：3季度共成交27宗土地，建设用地面积119.99万平方米，规划建筑面积218.82万平方米。成交规模较上季度有所减少，但与去年同期基本持平。
• 用地性质：商服用地和工业用地继续延续底价成交态势，住宅用地成交12宗，其中朝阳区十八里店地块引来了34家房企竞争，最终由上海成通京置业取得。
• 区域分布：住宅用地供应主要集中在朝阳、通州、延庆等区域，商服用地主要分布在通州和延庆。

2. 房地产市场建设情况

• 新开工面积：1-9月，全市房地产开发企业房屋新开工面积为893.3万平方米，同比下降28.1%。其中住宅新开工面积为507.6万平方米，下降24.9%。
• 竣工面积：全市房屋竣工面积为908.7万平方米，同比增长8.8%。其中住宅竣工面积为476.9万平方米，增长2.3%。
• 新建商品房销售：1-9月，全市新建商品房销售面积为785.1万平方米，同比增长6.4%。住宅销售面积为573.8万平方米，增长6.2%；商业营业用房销售面积为40.2万平方米，下降4.5%。
• 企业资金到位：1-9月，全市房地产开发企业到位资金为4152.2亿元，同比增长7.5%。其中定金及预收款增长17.7%，自筹资金和国内贷款均有所下降。

3. 政策环境分析

• 政策支持：中央及地方政府出台了一系列放松限购限售、优化信贷政策等措施，以稳定房地产市场。
• 信贷政策调整：8月31日起，不再区分“限购”城市和非“限购”城市，首套住房和二套住房的最低首付款比例统一为20%和30%。同时，二套住房利率政策下限调整为不低于LPR加20个基点。
• “认房不认贷”政策：北京实施“认房不认贷”新政，支持居民合理住房需求，尤其对有置换和改善需求的家庭具有利好。
• 金融支持：延长保交楼贷款支持计划期限，加大住房租赁、城中村改造和保障性住房建设的金融支持。

4. 经济环境分析

• GDP增长：前三季度国内生产总值同比增长5.2%，北京市地区生产总值同比增长5.1%，但增速较上半年有所回落。
• CPI走势：2023年7-9月全国CPI同比上涨0.4%，北京市CPI同比分别增长0.1%、0.3%和0.4%。
• 消费情况：1-9月社会消费品零售总额同比增长6.8%，北京市同比增长2.5%，显示消费动力有所减弱。

5. 市场分析

• 新建商品住宅供应：3季度新建商品住宅供应规模下降，区域分布集中在朝阳、通州、丰台等区域，环线结构以五环外为主。
• 新建商品住宅成交：3季度成交面积为573.8万平方米，同比增长6.2%。价格指数整体呈波动趋势，市场信心逐步恢复。
• 商业与办公市场：1-9月商业销售面积为40.2万平方米，同比下降4.5%；办公销售面积为52.8万平方米，同比增长15.9%。供应区域分布以朝阳、通州、丰台为主，环线结构以五环外为主。
• 存量房市场：3季度存量房成交规模下降，价格指数同比降低，市场处于底部徘徊状态。二手房交易量较2季度明显缩量，户型面积以中小户型为主。

关键信息

政策信息

• 7月7日，住建部发布城市更新指导意见，强调保留利用提升为主，鼓励民间资本参与。
• 7月10日，央行与银保监会延长房地产融资支持政策至2024年底。
• 8月21日，LPR报价下调，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。
• 9月1日，北京实施“认房不认贷”政策，优化住房信贷标准。

市场趋势

• 土地供应和成交规模均有所下降，住宅用地供应减少，商服和工业用地成交仍以底价为主。
• 新建商品房销售面积增长，但增速放缓，二手房交易量和价格指数下降。
• 商业与办公市场销售面积有所分化，办公市场增长显著，商业市场略有下滑。

数据对比

• 与2022年同期相比，新建商品房销售面积增长6.4%，住宅销售增长6.2%，办公销售增长15.9%，商业销售下降4.5%。
• 土地供应与成交规模均低于2022年同期，显示市场活跃度下降。

展望

• 随着政策逐步落地，市场信心有望逐步恢复，房地产市场将趋于稳定。
• 政策支持可能对改善型需求和租赁市场产生积极影响，但整体市场仍需时间消化经济下行压力。