20260727-国信证券-公募REITs周报（第76期）_二季报延续分化_指数震荡走弱_13页_2mb

公募 REITs 周报（第 76 期）总结

核心内容

本周公募 REITs 市场整体表现疲软，中证 REITs 指数全周下跌 2.3%，年初至今累计下跌 8.7%。在各类主要指数中，中证全债表现最佳，涨幅为 0.1%，而沪深 300 指数涨幅为 2.7%，中证转债为 0.4%。REITs 板块的回报率低于股债指数，波动率则介于沪深 300 和中证转债之间，高于中证全债。

主要观点

• 板块分化加剧：产权类 REITs 调整幅度大于特许经营权类 REITs，且二季报业绩披露进一步强化了板块分化。
• 交易活跃度：数据中心 REITs 本周日均换手率最高，达 1.0%；产业园 REITs 成交额占比最高，占 REITs 总成交额的 16.3%。
• 资金流向：主力净流入额前三为南方润泽科技数据中心 REIT（1180 万元）、华夏基金华润有巢 REIT（1004 万元）、汇添富九州通医药 REIT（551 万元）。
• 二季报表现：二季度公募 REITs 合计实现收入 56.4 亿元、可供分配金额 35.1 亿元。与连续两年数据相比，收入下降 1.3%，可供分配金额下降 2.3%。
• 资产类型表现：市政、保障房、生态环保、消费类 REITs 收入保持正增长，交通类基本持平，产业园、仓储物流、能源、水利依次承压。

关键信息

二级市场表现

• 指数表现：中证 REITs 指数全周下跌 2.3%，年初至今下跌 8.7%。
• 具体标的涨跌幅：
  • 周度涨幅前三：华夏中海商业 REIT（+4.18%）、华泰江苏交控 REIT（+2.98%）、中金中国绿发商业 REIT（+2.51%）。
  • 周度跌幅前三：招商高速公路 REIT（-479.81%）、华夏南京交通高速公路 REIT（-146.02%）、中金重庆两江 REIT（-115.63%）。
• 总市值：截至 2026 年 7 月 24 日，REITs 总市值为 2289 亿元，较上周减少 59 亿元。
• 日均换手率：全周日均换手率为 0.37%，较前一周增加 0.02%。

一级市场动态

• REITs 发行动态：截至 2026 年 7 月 24 日，交易所处在已问询阶段的 REITs 有 12 只，已反馈的有 15 只，已受理的有 2 只。
• 南方润泽科技数据中心 REIT 扩募申请获受理：7 月 17 日，南方基金管理有限公司公告其扩募申请获中国证监会和深圳证券交易所受理，模拟发售规模为 76.97 亿元。

估值情况

• 年化现金分派率：截至 7 月 24 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 7.5%。
• 产权类与经营权类 REITs 差异：
  • 产权类 REITs 股息率比中证红利股息率均值高 74BP。
  • 经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 425BP。
• 估值指标：
  • 相对净值折溢价率：反映市场价值与公允价值的关系，类似股票的 PB 指标。
  • P/FFO：反映资产近期运营情况，可判断当期投资回报率。
  • IRR：使用现金流折现法计算出的内部收益率，用于评估资产价值。

风险提示

• 公开资料数据滞后
• 二级市场价格波动风险
• 基础设施项目运营风险
• 税收等政策调整风险
• 流动性风险

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