物业管理行业2021年度策略：行业空间大，公司成长高-20201105-兴业证券-33页_2mb

物管行业2021年度策略总结

核心内容

• 行业空间大，公司成长高：物管行业正处于“存量+增量”发展模式中，随着IPO高峰和收并购加速，行业规模持续扩大，公司成长性显著。
• IPO高峰：2020年是物管公司集中上市的窗口期，港股物管板块上市企业有望超过30家，总在管面积有望突破33亿平方米。
• 整合加速：2020年物管板块上市公司公告的收并购活动达26起，涉及金额约19.36亿元，主要通过并购小型物管公司来补充在管面积。
• 政策完善：各地住宅物业管理费调整机制更加灵活，老旧小区改造政策推动物管公司参与加装电梯等服务，城市公共服务资源逐步市场化。

主要观点

1.1 行业迎来IPO高峰

• 2020年是物管公司集中上市的窗口期，百强房企中11家物管企业已递表。
• 截至2020年10月，百强房企中仍有18家未分拆上市，未来物管板块有望进一步扩张。
• 5家龙头物管公司即将登陆港股市场，合约面积均超过1亿平米，合约在管比均超过1.4倍。

1.2 整合加速

• 收并购是物管公司扩大规模和提升区域效应的重要手段，上市公司具备充足的现金储备和整合动力。
• 奥园健康、时代邻里、蓝光嘉宝等公司通过收并购获取大量在管面积，提升市场竞争力。
• 收并购存在整合风险，如并购标的是否能与现有业务产生协同效应、利润率是否能提升等。

1.3 政策完善

• 物管费价格政策逐步完善，多地给予价格浮动空间，允许在没有业委会的情况下通过“双过半”提价。
• 老旧小区改造为物管行业带来增量市场，预计4~5年内完成全国改造，推动物业服务需求增长。
• 城市公共服务资源逐步市场化，物管公司有机会参与城市基础设施管理，如环卫、市政等。

1.4 空间大、成长高

• 物管行业具备“存量+增量”双重增长动力，短期依赖存量项目，中长期依赖第三方市场。
• 2020H1，行业平均合约在管比为1.9倍，人均管理面积为7026平米/人，显示行业运营效率提升。
• 社区增值服务收入增长迅速，预计未来3年保持高速增长，碧桂园服务、雅生活服务等公司表现突出。

关键信息

重点公司推荐

收并购情况

• 2020年物管公司收并购活动26起，涉及金额19.36亿元，主要目标为小型物管公司。
• 合计获取面积约37.3亿平米，其中第三方市场占比约6.2%，仍有较大增长空间。
• 未来三年，第三方市场将成为主要增长来源，考验物管公司的外拓和整合能力。

政策与市场动态

• 老旧小区改造：全国近17万个老旧小区，涉及4200万户居民，建筑面积约40亿平方米，未来将带来大量物业服务需求。
• 城市公共服务：政府逐步释放城市公共服务资源，物管公司有机会参与环卫、市政等项目，如万科物业、碧桂园服务、融创服务等。
• 社区增值服务：社区增值服务收入增速显著，2020H1平均增速达41.2%，预计未来3年持续增长。

行业估值

• 二级市场估值：港股物管板块对应2019年平均估值37.3倍PE，2020年和2021年预期分别为27.1倍和19.2倍PE。
• IPO定价估值：受市场追捧，IPO定价逐渐抬高，折价率降低。
• 收并购估值：主要以10-15倍PE估值为主，随着需求增加，估值有上升趋势。

风险提示

• 业务扩张和收购不及预期
• 物业管理费提价受阻
• 收缴率不及预期
• 增值业务拓展不及预期

推荐关注

• 新城悦服务、保利物业、时代邻里、雅生活服务等公司表现突出，值得关注。

图表概述

• 图1：待上市龙头物管公司面积规模
• 图2：待上市龙头物管公司合约在管比
• 图3：各地老旧小区改造数量目标
• 图4：2020M8各地老旧小区改造完成率
• 图5：在管面积
• 图6：合约在管比
• 图7：主要上市公司人均管理面积
• 图8：主要上市公司员工成本占营收比重
• 图9：社区增值服务单面积收入
• 图10：2019~2022E社区增值服务收入CAGR
• 图11：土地储备
• 图12：土地储备/在管面积
• 图13：2020H1新增市场外拓面积
• 图14：主要上市公司全年市场外拓目标达成率
• 图15：主要上市公司收并购新增物业在管面积
• 图16：2020H1主要物管公司在管面积业态分布
• 图17：2019~2022E在管面积CAGR
• 图18：2021E在管面积
• 图19：2020H1在管面积来源分布
• 图20：2021E新增在管面积来源分布
• 图21：主要物管公司股价表现（2020.9.1~11.4）
• 图22：物管公司YTD表现（截至2020.11.4）
• 图23：绿城服务PE-Band
• 图24：中海物业PE-Band
• 图25：碧桂园服务PE-Band
• 图26：雅生活服务PE-Band
• 图27：物管公司IPO定价
• 图28：公司净利润
• 图29：公司营收结构
• 图30：分部毛利率
• 图31：毛利占比
• 图32：在管及合约面积
• 图33：在管面积来源
• 图34：对非业主的增值服务营收结构
• 图35：社区增值服务营收结构
• 图36：公司净利润
• 图37：公司营收结构
• 图38：分部毛利率
• 图39：毛利占比
• 图40：公司股权结构（最新股权激励完成后）
• 图41：公司净利润
• 图42：公司营收结构
• 图43：分部毛利率
• 图44：毛利占比
• 图45：公司管理面积
• 图46：新增外拓面积
• 图47：公司净利润
• 图48：公司营收结构
• 图49：分部毛利率
• 图50：毛利占比
• 图51：在管及合约面积
• 图52：在管面积来源
• 图53：非业主增值服务营收结构
• 图54：社区增值服务营收结构
• 图55：调整后净利润
• 图56：公司营收结构
• 图57：分部毛利率
• 图58：毛利占比
• 图59：在管面积和储备面积
• 图60：历年外拓面积
• 图61：咨询服务营收结构
• 图62：园区服务营收结构

表格概述

• 表1：主要房地产公司及对应物管公司
• 表2：具备商业物业特色的物管公司
• 表3：2020物管公司收并购一览
• 表4：部分城市普通住宅物业服务最高限价及提价政策
• 表5：老旧小区改造政策
• 表6：部分城市公共服务项目
• 表7：2020H1住宅物业第三方市场空间测算
• 表8：多元业务收并购情况
• 表9：2020H1城市服务项目拓展情况
• 表10：物管板块估值表
• 表11：近期增持回购情况
• 表12：物管公司IPO基石投资者认购情况
• 表13：物管公司收并购估值情况
• 表14：港股通持股情况
• 表15：关连交易上限
• 表16：重点公司盈利预测与估值表

总结

物管行业在2020年迎来IPO高峰和收并购加速，行业规模持续扩大，政策逐步完善，为物管公司带来新的增长机遇。重点公司如永升生活服务、宝龙商业、中海物业、碧桂园服务和绿城服务被重点推荐，社区增值服务和第三方市场成为主要增长点。未来，物管公司需关注外拓能力和并购整合，以保持长期增长动力。