2025-05-15-Jefferies-VTR,_WELL（VTR）_2025年第一季度回顾-_VTR与WELL_17页_889kb

Equity Research 报告总结：Ventas (VTR) 和 Welltower (WELL)

报告日期：2025年5月15日

一、核心分析与评级

1. Ventas (VTR)

   • 评级：维持 BUY 建议，12个月价格目标从$84下调至$83。
   • 关键看点：
     • 财务表现：2025年第一季度出租率提升，整体收入增长稳健，商铺（SHOP）表现强劲，尽管未调整指引，市场对其预期调整，认为应回补仓位。
     • 估值调整：下调2025-2026年FFO估计，并基于股息折现模型（DDM）调整价格目标。
     • 风险与机会：SHOP增长可持续，抗通胀能力较强，反周期下具备稀缺性优势。
   • 关键数据：
     • 2025E FFO $3.42 → P/FFO 18.8x
     • 12个月目标价$83，较当前$64.18上涨23%。

2. Welltower (WELL)

   • 评级：维持 BUY 建议，12个月价格目标从$165上调至$174（上涨9%）。
   • 关键看点：
     • 财务表现：收入增长快于预期，出租率提升，商铺（SHOP）NOI增速为REIT行业第一梯队。管理层上调指引，反映强劲需求。
     • 估值调整：提高2025-2026年FFO估计，并通过DDM模型确认目标价上涨。
     • 战略优势：全栈技术平台扩展零售护理商，提升运营效率；性别多样化、老龄化驱动增长，主导高端养老地产市场。
   • 关键数据：
     • 2025E FFO $4.97 → P/FFO 29.3x
     • 12个月目标价$174，较当前$145.28上涨20%。

二、市场与行业环境

1. 驱动因素：老龄化加剧与SC默认提价政策刺激需求，SHOH（产权诊所住院）和MOB分部受益显著；开发节奏放缓，提升资产稀缺性。
2. REIT板块对比：
   • WELL估值仍偏高但增速快；VTR折价率缩小，受益于更强基本面支撑。
3. ESG表现：价值链全周期整合能力建设，强调能耗优化与碳中和目标，为第二成长曲线打下基础。
4. 风险提示：
   • VTR：医疗补贴下滑或租赁率压力；
   • WELL：并购溢价高，部分环节劳动力成本复杂性。

三、目标价与增长路径

四、结论

• Ventas (VTR)：折价率有望持续压缩，防御性较强，适合长期持有。
• Welltower (WELL)：增长性与估值兼顾，技术驱动加速份额扩张，PEG估值仍具吸引力。

免责声明：本报告由Jefferies发布，分析师Jonathan Petersen和JoeDickstein提供评级与分析。投资建议基于客观基本面分析，具体决策请结合自身风险偏好评估。