解构美国系列第十六篇_特朗普如何激活美国地产_现实与挑战_14页_1mb

美国房地产市场现状与特朗普房改前景分析

核心观点

• 当前美国房地产市场仍处于“供需两弱”状态，即使在美联储2024至2025年大幅降息背景下，也未出现传统意义上的复苏周期。
• 房贷利率降幅有限是制约房地产市场复苏的核心因素，当前房贷利率维持在6%以上，显著高于存量抵押贷款利率均值（约4.3%）。
• 2026年特朗普房改或将通过降低房贷成本、激活供给市场、降息等路径推动房地产市场，但受制于立法、司法、关税风险溢价及建设周期滞后，短期难以逆转供需结构。
• 房贷利率降至5%左右或成为美国地产周期的启动指标，对应10年期美债利率在3.2%-3.3%区间。
• 风险提示：全球大宗商品价格波动及美国经济超预期衰退可能对房地产市场产生冲击。

美国房地产市场现状

需求端疲软

• 美国居民购房和按揭需求持续走低，2025年新房与成屋销售量低于2024年水平。
• 2025年8月，新房与成屋年化销售量为480万套，低于2024年12月的501万套。
• 2025年11月，成屋销售量为413万套，低于2024年12月的429万套。
• 住房抵押贷款市场规模自2022年触顶后持续收缩，反映购房意愿未明显修复。

供给端受限

• 成屋市场库存偏紧，受“锁仓效应”影响，大量房主不愿出售房产，导致供给不足。
• 新房供给回落，2025年以来新建私人住宅在建量与完工量同比负增长。
• 房地产成本上涨速度超过通胀与收入增速，房价收入比已超过2000年以来的峰值，居民住房可负担性下降。

美联储降息为何未有效提振房地产市场？

• 房贷利率降幅有限，尽管美联储累计降息175BP，但房贷利率仍维持在6%以上，对房地产市场的刺激效果有限。
• 美债利率未明显下行，10年期美债、30年期美债、30年期抵押贷款利率分别维持在4.2%、4.8%、6.2%左右。
• 利率传导机制受阻，关税政策下的“再通胀”和“去美元化”叙事推高美债收益率溢价，限制了降息对房地产市场的传导。
• 建房成本攀升，特朗普关税政策推高建材成本，进一步抑制新房供给，加剧住房市场供需失衡。

2026年特朗普房改路径推测

• 降低房贷成本：考虑延长住房贷款最长年限至50年，以及推出可转移的抵押贷款，以降低购房者负担。
• 激活供给市场：宣布国家紧急状态，释放联邦土地用于住房建设，并考虑豁免部分建材关税。
• 进一步降息：推动美联储大幅降息，以降低房地产市场供需两端成本压力。

美国房地产周期的前瞻指标构建

• 利差指标：通过观察“现有房贷利率（30Y抵押贷款利率）-存量房贷利率”利差，可较好把握地产周期拐点。
• 利差区间：当利差回落至90-100个BP时，或成为房地产周期启动信号。
• 房贷利率目标：若美国房地产市场出现明显复苏，房贷利率需降至5%左右，对应10年期美债利率在3.2%-3.3%。
• 弹性系数：2024年以来，10Y美债与30Y抵押贷款利率变动弹性接近1，表明两者存在较强联动性。

风险提示

• 全球大宗商品价格波动可能加剧美国通胀压力。
• 美国经济可能超预期衰退，进一步压制房地产市场表现。

关键数据与图表

• 图1：美联储降息周期中，美国房地产市场销售端普遍提振，但2024年以来震荡偏弱。
• 图2：住房抵押贷款市场规模自2022年触顶后持续收缩。
• 图3：2025年以来，新建私人住宅在建量与完工量见顶回落。
• 图4：建筑投资与住宅投资连续三个季度同比负增长。
• 图5：房贷利率维持高位，成屋业主置换意愿不足，库存维持低位。
• 图6：美国房地产市场存在较大的供给缺口，约280万套。
• 图7：房价收入比已超过2000年以来的峰值。
• 图8：住房成本上涨速度超过通胀与收入增速。
• 图9：当前利率水平仍高于2024年9月，降息效果有限。
• 图10：30Y与10Y美债利率利差进一步扩大。
• 图11：特朗普关税政策推高建房成本，加剧住房市场供给紧张。
• 图12：住宅建造支出自2025年5月后转为上行。
• 图13：10Y美债利率中通胀与风险溢价因子走高。
• 图14：房贷利率降幅有限，构成房地产周期的负向反馈。
• 图15：美国居民部门杠杆率延续回落趋势。
• 图16：2024年以来，美国青年失业率显著走高。
• 图17：利差指标对住房销售具有领先性。
• 图18：10Y美债与30Y抵押贷款利率变动弹性接近1。
• 图19：特朗普推进住房改革及影响分析。

政策实施难点

• 立法与司法约束：如延长贷款年限需修改《多德-弗兰克华尔街消费者保护法》，面临国会阻力。
• 建设周期滞后：即使政策端放宽，新房供给最少需三个季度才能显现。
• 关税与债务风险：特朗普关税政策加剧建房成本，债务危机下的“去美元化”叙事长期推高美债利率。

结论

• 2026年美国房地产市场预计维持弱复苏状态，而非传统意义上的强劲反弹。
• 长期修复依赖房贷利率下行，若能降至5%左右，或可推动地产市场再平衡。
• 政策工具有限，需综合考虑利率、供给端放松及需求端刺激，但短期内难以奏效。

作者信息

• 分析师：赵格格、周欣平
• 执业证书编号：S0930521010001、S0930525070005
• 联系方式：
  • 赵格格：0755-23946159，zhaogege@ebscn.com
  • 周欣平：010-57378026，zhouxinping@ebscn.com

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