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2025年中国仓储物流市场年中回顾与展望总结

核心内容概览

2025年上半年，中国仓储物流市场在供需关系、租金表现及区域发展等方面呈现出显著变化。整体市场在需求端表现出超预期增长，但租金跌幅也有所扩大，反映出市场供需失衡及外部环境不确定性带来的影响。

主要观点与关键信息

1. 市场供需变化

• 净吸纳量创历史新高：2025年上半年全国主要城市净吸纳量达507万平方米，同比增长88.7%，为历史新高。
• 需求增长主要来源于：
  • “以旧换新”政策：推动家电家具和通讯器材等耐用品消费，带动第三方物流新租需求快速增长。
  • 先进制造业扩张：汽车、医药、电子等行业新租需求同比增长50%。
• 供应端表现分化：
  • 华南区域：新增供应量达173万平方米，为去年同期的4倍，全国占比达42%。
  • 华东区域：新增供应量同比下降10%，趋势性下降通道确立，主要城市如杭州、宁波、昆山等无新项目入市。
• 全年预测调整：
  • 净吸纳量预测上调至850万平方米，同比增长20%。
  • 新增供应预测提升至1061万平方米，较年初增长9.2%。
  • 预计下半年整体需求将弱于上半年，供应量则继续以华南和华北为主。

2. 租金表现

• 租金跌幅扩大：上半年全国租金跌幅达6.5%，较年初预测值扩大。
• 区域租金趋势：
  • 华东市场：租金跌幅预计超过10%，但下半年新增供应量减少，租金跌幅有望收窄。
  • 华南市场：租金见顶回落，受新增供应高峰和跨境电商放缓影响，预计全年租金跌幅将超过5%。
  • 深惠莞区域：空置率保持在10%以内，租金下行压力相对较小。
  • 成渝市场：因存量竞争激烈，部分空置厂房和低标物业进入市场，租金预计下降5-10%，跌幅较年初预测放大。

3. 区域市场动态

• 中西部及环上海区域：需求增速领先，分别为334%和138%，显示出区域发展的不均衡。
• 佛山、廊坊、武汉：净吸纳量位居全国前三，成为市场增长的重要推动力。
• 空置率下降：上半年全国空置率降至19.4%，较年初预测值下降2.5%，表明市场去化能力增强。

总结与展望

2025年上半年，中国仓储物流市场在政策刺激和行业扩张的推动下，净吸纳量显著增长，但租金下跌压力加大，反映出市场供需失衡。华南区域因供应高峰和跨境电商放缓，租金出现见顶回落；而华东区域供应减少，租金跌幅可能有所收窄。成渝市场因存量竞争激烈，租金跌幅扩大。

展望下半年：

• 需求端将受“以旧换新”边际效应减弱及外贸环境不确定性影响，整体需求或弱于上半年。
• 供应端将继续以华南和华北为主，华东、华西和华中供应量下降。
• 租金跌幅预计全年达9.5%，其中华东市场跌幅最大，华南市场则面临去化压力。

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本报告内容基于世邦魏理仕研究部的市场分析与预测，仅供参考，不构成任何投资建议或承诺。市场情况可能因政策、经济、行业等因素发生变化，实际数据可能与预测存在差异。