20191020-招商证券-房地产周度全数据跟踪：10月至今全国重点城市销量仍坚挺；上半月土地市场降温明显_48页_2mb

全国房地产市场周度总结（10月至今）

核心内容概述

2019年10月至今，全国重点城市房地产市场呈现分化态势。新房市场整体销量略有回升，但三四线城市仍处于低位调整阶段，而二线城市成为销量复苏的主要推动力。二手房市场则整体保持正增长，其中一线城市同比转正，二线城市增速虽有所下行但仍保持正增长，三四线城市涨幅扩大。同时，土地市场在10月上半月出现降温，全国287城土地推出与成交环比均下降，供销比上升，土地溢价率有所回落，土地出让金同比和环比均下降。

主要观点

1. 新房销量

• 整体销量：10月至今，全国重点城市新房销量同比增速较9月略有上行，但整体仍处于低位调整阶段。
• 一线城市：销量自3月高点后回落，8月降至相对低位并转负，10月回正。北京、上海转正，广州降幅收窄，深圳涨幅扩大。
• 二线城市：销量同比增速较9月有所提高，是今年销量复苏的最大贡献者。
• 三四线城市：销量同比增速在5月负增长后小幅反弹，但依然保持弱势，9月转正，10月小幅回升。
• 区域表现：
  • 长三角：销量涨幅收窄。
  • 珠三角：销量降幅收窄。
  • 环渤海：销量升至高位。
  • 中西部：销量涨幅扩大。

2. 二手房销量

• 整体销量：10月至今全国重点城市二手房销量同比增速较9月略有上行并保持正增长。
• 一线城市：同比转正，涨幅明显。
• 二线城市：增速下行但仍保持正增长。
• 三四线城市：销量略有上升，涨幅扩大。
• 代表城市：
  • 北京：同比转正，涨幅明显。
  • 深圳：涨幅扩大。
  • 杭州：涨幅扩大。
  • 南京：涨幅扩大。
  • 青岛：涨幅缩小。
  • 厦门：涨幅缩小。

3. 土地市场

• 全国287城：
  • 土地推出与成交环比均下降。
  • 供销比升至2.34，供需关系供大于需。
  • 土地溢价率略有下降，但一二线城市有所回升。
  • 土地出让金同比下降5.79%，环比下降。
• 一二线重点40城：
  • 土地推出与成交环比均下降。
  • 供销比升至1.53，供需差扩大。
  • 土地溢价率上升0.09个百分点。
  • 土地出让金同比增长6.85%。
• 三四线247城：
  • 土地推出略有上升，但成交环比下降。
  • 供销比升至2.75，供需差扩大。
  • 土地溢价率下降1.22个百分点。
  • 土地出让金同比下降17.83%。

4. 行业政策与金融

• 政策动态：
  • 农业农村部：积极稳妥开展农村闲置宅基地和住宅盘活利用。
  • 天津：户籍暂未迁入的无房职工可在中关村两区购买一套房。
  • 南京：六合区限购放宽，大专以上学历者购房无需社保证明。
  • 深圳：推出首个稳租金商品房租赁试点项目。
  • 三亚：大专及以上学历人才缴纳一年社保即可购房。
• 金融环境：
  • 按揭利率：全国平均按揭利率与10Y国债收益率缺口继续扩大。
  • CDS指数：自2019年5月起反弹，但风险偏好仍较低。
  • 长端利率：受贸易摩擦影响，自5月起进入下行通道，8月后开始回升。
  • LPR：定按揭利率进一步强化利率传导逻辑，利好房地产板块。

5. 板块行情与估值

• 板块表现：
  • 上周，中信房地产指数涨幅-1.4%，相对沪深300为-0.3%，在29个大类行业中排名第14。
  • 2019年至今，板块超额收益逐渐消失，累计超额收益在29个大类行业排名第15。
• 个股表现：
  • 上周涨幅top5：鲁商置业、粤泰股份、上实发展、新城控股、ST山水。
  • 2019年至今超额收益top5：中航善达、哈高科、大名城、浙江广厦、中南建设。
• 估值分析：
  • 房地产板块PE处于历史通道最底部，距离历史估值中枢仍有40%空间。
  • 相对PB较历史中枢仍呈倒挂状态。
  • 估值在周期类行业中排名居中。

关键信息总结

重点公司动态

• 华夏幸福：截至3季度累计营收643.18亿元，同比增长42.48%；1-9月签约销售额1,006.45亿元，同比下降6.56%。
• 京投发展：1-9月累计签约金额47.45亿元，同比增长40.38%。
• 蓝光发展：下属控股子公司嘉宝股份于10月18日在香港上市。

总结

整体来看，房地产市场在10月至今呈现分化态势，新房销量和二手房销量均有所回升，但三四线城市仍处于调整阶段。土地市场在10月上半月明显降温，供销比上升，溢价率回落，出让金下降。政策层面，多地放宽限购，推出租赁试点项目，以刺激市场需求。金融环境方面，按揭利率与国债收益率缺口扩大，CDS指数底部波动，长端利率逐步回升。板块估值处于历史低位，但风险偏好仍较低，市场对利率下行仍有期待。重点公司动态显示部分企业仍保持增长，但部分企业签约销售额下滑。整体来看，当前房地产市场仍需关注需求端的持续改善与政策对市场的进一步影响。