20210615-亿翰智库-房地产行业_碧桂园_万科_华润等调整组织架构_千亿房企组织变革的现在与未来_14页_1mb

房企组织架构调整分析总结

核心内容

自2020年“三道红线”政策出台以来，中国房地产行业经历了显著的组织架构调整潮。调整主要集中在总部、区域和多元化业务三个层面，目的是通过整合资源、降低成本、提升管理效率，以适应行业进入低增长、低利润的长周期趋势。随着土地、金融和人口红利的逐步消失，房企从“粗放经营”向“精细化管理”转变，组织变革成为提升竞争力的重要手段。

主要观点

1. 组织变革背景：

   • 疫情对房企销售和经营造成限制；
   • 行业进入管理红利时代，成本管控成为核心；
   • 政策调控收紧，盈利空间被压缩，房企需优化内部结构以提升效益。

2. 调整目的：

   • 精简架构、聚焦核心业务、提升运营效率；
   • 实现区域深耕，提高市场占有率；
   • 通过动态调整，优化资源配置，增强企业灵活性和响应能力。

3. 组织变革趋势：

   • 区域层面的动态调整成为房企变革的重点，包括新增、裂变、合并三种方式；
   • 头部房企调整力度更大，TOP11-20房企调整比例最高；
   • 多元化业务调整逐渐成为趋势，重点布局长期服务型业务，如物业管理、长租公寓等。

关键信息

1. 总部层面调整

• 调整方向：缩短管理链条、精简人员、整合职能；
• 典型案例：
  • 中国奥园：由四级管控调整为三级，聚焦高能级城市；
  • 万科集团：总部员工减少30人，部分职能迁往上海；
  • 正荣地产：剥离营销中心，单独成立营销公司；
  • 新城控股：合并相似职能，成立四大新职能中心；
• 目的：提高运营效率，降低管理成本，强化集团管控。

2. 区域层面调整

• 调整方式：新增、裂变、合并；
• 新增：
  • 中梁控股：成立长三角、京津冀发展集团；
  • 荣盛发展：设立大湾区特区；
• 裂变：
  • 碧桂园：从47个区域裂变为104个区域，强化区域深耕；
  • 万科地产：分拆中西部部分城市为西北区域事业部；
  • 祥生控股：拆分苏宁皖区域为4个事业部；
  • 金科集团：按省份拆分大区域；
  • 新城控股：商业开发事业部由3大区域裂变为4大区域；
  • 华润置地：华南大区拆分为深圳大区和华南大区；
• 合并：
  • 世茂集团：合并粤桂地区，区域公司由9个减至7个；
  • 蓝光发展：区域公司由12个减至10个；
  • 旭辉集团：成立华西、西北事业部；
  • 荣盛发展：京津冀区域合并为北京、天津2个公司；
  • 中南置地：整合5大区域公司；
• 核心目标：实现资源优化、降低管理成本、提升区域市场份额。

3. 多元化业务调整

• 调整趋势：聚焦长期服务型业务，如物业管理、长租公寓；
• 典型案例：
  • 万科集团：成立酒店及度假事业部、合并冰雪事业部、新增公寓管理公司和商业服务子公司；
  • 龙湖集团：推出“塘鹅”品牌，整合房屋租售与装修业务；
  • 中国奥园：明确划分房地产板块与非房地产板块，强化非房业务管理；
• 目的：增强企业抗风险能力，构建稳定现金流，实现第二增长曲线。

未来趋势

• 区域层面的动态调整将成为房企组织变革的重点；
• 裂变与合并将更频繁，以实现组织规模与管理效率的平衡；
• 头部房企将继续推进组织优化，而中小房企的组织变革力度相对较小；
• 多元化业务调整将更加系统化，服务型业务将成为房企发展的重要支撑。

总结

房企组织架构调整是应对行业挑战、提升运营效率的关键举措。从总部到区域再到多元化业务，房企通过精简、聚焦、动态调整等手段，优化资源配置，降低成本，提高人均效能。未来，区域层面的动态调整将更加频繁，房企将更加注重区域深耕与管理效率的提升，以适应房地产行业低增长、低利润的长期趋势。