20210419-国金证券-房地产行业周报_关注集中供地和人口政策_19页

消费升级与娱乐研究中心：房地产行业周报总结

核心内容概览

本报告聚焦于房地产行业，分析当前市场动态、政策调整及投资建议。报告指出，房地产行业整体处于基本面恢复阶段，短期利好或利空影响有限，但长期人口政策调整将对行业产生深远影响。同时，报告推荐部分房地产及非房地产公司，认为2021年是板块长期估值提升的起点。

主要观点

1. 市场表现

   • 行业周报中指出，当前房地产市场整体呈现上涨趋势，特别是新房和二手房成交数据均显示显著增长。
   • 长春首批“两集中”供地，成交均价和溢价率基本稳定，但热门区域溢价率较高，整体市场代表性不足，需持续关注热点城市对地价和房价的影响。

2. 人口政策与需求变化

   • 《中国人民银行工作论文》呼吁放开生育，短期内对改善性需求有刺激作用，可能推动大户型需求增长。
   • 长期来看，人口政策调整对房地产行业影响深远，若不改善生育率，新增住房需求不足可能导致库存过剩，对房价形成压力。

3. 投资建议

   • 房地产股票估值处于历史低位，基本面恢复，建议关注万科A、保利地产等公司。
   • 非房地产业务中，推荐复兴旅游文化、华润万象生活、中天精装等公司。

关键信息

市场数据

新房成交

• 本周（4月10日-4月16日）42城新房成交760万平米，环比+15%，周同比+9%，月度累计同比+54%，年度累计同比+91%。
• 一线城市新房成交环比+31%，周同比+2%，月度累计同比+51%，年度累计同比+109%。
• 二线城市新房成交环比+20%，周同比+27%，月度累计同比+64%，年度累计同比+85%。
• 三四线城市新房成交环比-2%，周同比-17%，月度累计同比+36%，年度累计同比+93%。

二手房成交

• 本周（4月10日-4月16日）17城二手房成交243万平米，周环比+37%，同比+10%，月度累计同比+69%，年初至今累计同比+78%。
• 一线城市二手房成交环比+43%，周同比+4%，月初至今累计同比+71%，年初至今累计同比+74%。
• 二线城市二手房成交环比+40%，周同比+13%，月初至今累计同比+74%，年初至今累计同比+71%。

重点城市库存与去化周期

• 本周12城商品房库存为1.62亿平米，环比-3%，同比+7%。去化周期为14.7月，较上周+0.5个月，较去年同期-15.8个月。
• 11城商品住宅库存为6342万平米，环比持平，同比持平。去化周期为7.3月，较上周-0.1个月，较去年同期-8.6个月。

300城土地市场

• 本周300城土地供应建面3,569万平米，周同比-39%。年初至今累计供应5.9亿平米，同比+17%。
• 本周300城土地成交建面2,460万平米，周同比-62%。年初至今累计成交建面5.5亿平米，同比+10%。
• 本周300城土地成交楼面均价为2,140元/平米，周同比-29%。年初至今楼面均价为2,400元/平米，同比-29%。
• 本周300城土地成交溢价率为18%，一线、二线和三四线分别为0%、15%和25%。

涉房贷款

• 2021年3月新增居民中长期贷款6239亿元，同比+32%。年初至今累计新增居民中长期贷款1.98万亿元，同比-7%。
• 2021年3月新增开发商贷款2201亿元，同比+14.4%。年初至今累计新增开发商贷款7,222亿元，同比+8%。
• 首套房贷平均利率为5.28%，环比+2BP。二套房贷平均利率为5.57%，环比+1BP。

行业政策

• 湖北省发布“十四五”规划，提出健全住房保障体系。
• 长沙市公布2021年度住宅用地供应计划，计划供应791.42公顷。
• 郑州市加强住房公积金管理，抑制房地产投资投机行为。
• 国家发展改革委发布新型城镇化重点任务，着力解决大城市住房突出问题。
• 浙江银保监局提示消费贷、经营贷流入房市的风险。
• 厦门市开展二手房市场整治行动，打击违规行为。
• 宁波市加强房地产市场调控，扩大限购区域。

公司动态

• 融资新闻

  • 华侨城A发行公司债券21侨城06，发行规模不超过15亿元。
  • 招商蛇口发行债券21蛇口01和21蛇口02，总发行规模为10亿元。
  • 绿地控股新增房地产项目9个，合计总地价为72.68亿元。
  • 阳光城新增土地项目1个，计容面积7.78万平方米。
  • 华润置地实现总合同销售金额约260.5亿元，同比增长16.2%。

• 非定期报告

  • 碧桂园与碧桂园服务集团订立物业租赁框架协议。
  • 蓝光发展拟受让杨铿先生持有的公司股份5.87%。
  • 华夏幸福累计未能如期偿还债务本息420.63亿元。
  • 旭辉控股解除与彰泰集团的合作框架协议。
  • 阳光城拟分拆上海阳光智博生活服务集团股份有限公司境外上市。
  • 融创中国与彰泰集团订立合作框架协议，设立合资公司。

非房业务

• 写字楼市场

  • 北京写字楼市场空置率下降至17.5%，租金环比下降0.4%。
  • 上海甲级办公楼市场净吸纳量达28.8万平方米，为2019年以来季度最高值。
  • 香港核心商业区写字楼空置率上升，租金下跌。
  • 深圳甲级写字楼净吸纳量打破历年的首季记录，达28.3万平方米。

• 公司动态

  • 金融街2021年1-3月净利润上升210%-260%，盈利约5.1-5.9亿元。
  • 中天精装2021年1-3月净利润上升40%-60%，盈利约2,808-3,209万元。
  • 南山控股2021年1-3月预计亏损约6,000-9,600万元。
  • 招商积余2021年1-3月扭亏为盈，盈利约1.1-1.3亿元。
  • 融创服务收购泰涛控股80%股权，代价为8亿元。
  • 时代邻里进一步收购目标公司31%股权。

行业估值

• A股地产行业PE-TTM

  • 万科A：PE-TTM为8.03。
  • 保利地产：PE-TTM为5.99。
  • 招商蛇口：PE-TTM为7.22。
  • 建发国际：PE-TTM为5.55。
  • 龙光集团：PE-TTM为4.40。

• 非房业务PE-TTM

  • 复兴旅游文化：PE-TTM为-8.72。
  • 华润万象生活：PE-TTM为59.42。
  • 中天精装：PE-TTM为21.40。

风险提示

• 房地产调控超预期收紧。
• 销售毛利率恢复低于预期。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上。
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%-15%。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%。
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。

特别声明

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