深度报告-20220118-华安证券-鲁商发展-600223.SH-转型大健康成果初显_引战投加速品牌塑造_57页_5mb

转型大健康成果初显，引战投加速品牌塑造总结

核心内容

鲁商健康产业发展股份有限公司（以下简称“鲁商发展”）正加速向大健康产业转型，其核心业务涵盖房地产开发、物业管理、酒店、药品、化妆品、保健品及原料业务。公司于2018年全资收购山东福瑞达医药集团，标志着其正式进入大健康产业领域，实施生物医药与生态健康产业双轮驱动战略。2021年引入战略投资者，包括腾讯及壹网壹创等，为品牌发展提供支持。

主要观点

• 差异化竞争优势：公司旗下福瑞达医药集团拥有爱尔博士、颐莲等护肤品牌，以微生态护肤和玻尿酸护肤为核心，产品力受到消费者认可，推动品牌破圈。
• 引入战投，品牌声量提升：联合体增资7.38亿元，持股比例达16.90%，壹网壹创代运营经验将助力品牌营销。
• 原料业务扩张：收购焦点福瑞达，拓展透明质酸原料业务，2022年推出百阜品牌及新品，原料业务预计持续增长。
• 投资建议：公司定位为国内领先的大健康产业综合运营商，首次覆盖给予“买入”评级，预计2021~2023年EPS分别为0.74、0.90、1.11元/股，对应PE分别为18、15、12倍。

关键信息

• 公司发展历程：公司成立于1993年，2008年成功上市，2018年起实施大健康转型，收购山东福瑞达医药集团，2021年引入战投，加速发展。
• 股权结构：山东省商业集团有限公司为第一大股东，持股52.00%，实际控制人为山东省国资委。
• 财务表现：2021年H1非地产业务增长显著，化妆品收入达9.93亿元，同比增长；2021年公司EPS预计0.74元，对应PE为17.97倍。
• 房地产业务：2021年1~9月健康地产签约金额117.44亿元，同比增加11.05%；但受政策影响，房地产行业整体面临资金压力和销售下滑。
• 政策环境：中央和地方均强调“以稳为主”，房地产金融政策保持连续性，鼓励房企合理融资，同时推进城市更新，如烟台、潍坊成为首批试点城市。
• 城市更新：公司积极参与城市更新项目，如泰安市泰山区的老旧小区改造，以提升资产价值和业务结构。

投资建议

公司转型成果初显，非地产业务增长强劲，尤其在化妆品领域表现突出。引入战投将提升品牌影响力，推动业务增长。预计未来公司将继续深耕山东省市场，优化投资结构，推动大健康产业持续发展。

风险提示

• 新品推广不及预期
• 行业竞争加剧
• 疫情反复影响市场表现

图表目录

• 图表1：公司发展历程
• 图表2：公司股权结构
• 图表3：山东福瑞达医药集团发展历程
• 图表4：公司下属控股企业
• 图表5：公司控股的物业管理性质子公司
• 图表6：鲁商生活服务主营业务收入
• 图表7：鲁商生活服务主营业务毛利率
• 图表8：鲁商生活服务社区增值服务收入来源构成
• 图表9：公司现任董事会及高管
• 图表10：公司股权激励行权期及考核目标
• 图表11：公司业务细分
• 图表12：公司主营业务分行业情况
• 图表13：公司主要业务毛利率
• 图表14：2021年全国300城住宅用地推出与成交同比走势
• 图表15：2021年全国300城住宅用地流拍宗数及流拍率
• 图表16：2021年全国300城土地成交楼盘均价及溢价率走势
• 图表17：2017~2021年青岛、济南住宅类土地供应面积
• 图表18：2017~2020年青岛、济南房屋竣工面积及竣工率
• 图表19：2020~2021年山东省商品房月度销售额与销售面积
• 图表20：2017~2021年青岛市住宅销售情况
• 图表21：2017~2021年济南市住宅销售情况
• 图表22：2017~2021年哈尔滨市住宅销售情况
• 图表23：2021年部分地区限跌令政策
• 图表24：2021年历月各省市政策加码频次
• 图表25：2017~2021年20个代表城市商品住宅销供比走势
• 图表26：2021年境内、境外到期债券规模
• 图表27：2018~2021年违约境内债券余额及只数
• 图表28：2021年下半年中央房地产相关政策
• 图表29：2021年下半年地方房地产相关政策
• 图表30：2021年下半年央企、国企发债融资情况
• 图表31：公司2017~2020年山东、哈尔滨土地储备情况
• 图表32：2017~2020年公司在山东省及哈尔滨销售情况
• 图表33：2018~2020年公司在各地级市销售情况
• 图表34：城市更新相关政策
• 图表35：2021年公司旧改项目5个小区
• 图表36：2018~2021H1公司投销比情况
• 图表37：2021年50家代表房企各阵营投销比情况
• 图表38：消费和零售行业营收增速比较
• 图表39：全球化妆品市场规模及增速
• 图表40：中国化妆品市场规模及增速
• 图表41：各国化妆品市场人均消费额
• 图表42：2019年化妆品细分市场占比
• 图表43：中国护肤市场规模及增速
• 图表44：各国护肤市场人均消费额
• 图表45：护理产品选择关键考虑因素
• 图表46：护肤需求热度TOP10（2021年1月至7月底）
• 图表47：功效护肤市场规模及增速
• 图表48：后疫情时代关注肌肤问题
• 图表49：2020年Z世代购买时尚零售细分品类的频次
• 图表50：2019年各APP活跃人数规模比较
• 图表51：2020年Z世代化妆频次
• 图表52：2019年天猫国际美妆品类人均消费水平增速
• 图表53：福瑞达生物发展历程
• 图表54：公司主要化妆品品牌
• 图表55：皮肤微生态菌群
• 图表56：微生态护肤作用过程
• 图表57：皮肤屏障的组成部分
• 图表58：微生态护肤常见作用方式
• 图表59：微生态护肤部分产品
• 图表60：海藻发酵液抑制金黄色葡萄球菌
• 图表61：海藻发酵液与VC清除DPPH实验对比
• 图表62：瑞尔博士产品研发
• 图表63：瑞尔博士明星产品
• 图表64：瑞尔博士益生菌功效产品价格对比
• 图表65：酵粹精研肌律水乳套装
• 图表66：微晶水功效
• 图表67：颐莲主要产品系列
• 图表68：颐莲发展历程
• 图表69：2021年度天猫金妆奖新品牌入围
• 图表70：颐莲天猫双十一战报
• 图表71：富勒烯抗氧化实验
• 图表72：富勒烯抗氧化机理
• 图表73：玻尿酸+富勒烯
• 图表74：三大专利成分
• 图表75：伊帕尔汗
• 图表76：善颜
• 图表77：爱尔博士皮肤颜究院部分城市布局
• 图表78：公司线上渠道收入及增速
• 图表79：公司公开挂牌增资扩股交易对手情况
• 图表80：福瑞达生物引入战投后股权结构
• 图表81：2017-2021双十一美妆类销售额前十品牌
• 图表82：店铺自播模式
• 图表83：头部&中腰部KOL账号粉丝发布评论占比
• 图表84：超头直播模式，中腰部KOL，店铺自播对比
• 图表85：电商外各平台KOL账号数量占比
• 图表86：2020各平台KOL投放规模变化
• 图表87：代运营模式优势
• 图表88：百雀羚历年成交总额
• 图表89：百雀羚<1931>
• 图表90：公司部分代运营品牌线上表现
• 图表91：壹网壹创服务品牌（截至2021双十一）
• 图表92：壹网壹创新增战略合作品牌
• 图表93：全球玻尿酸市场规模
• 图表94：2019全球透明质酸市占率
• 图表95：透明质酸应用场景
• 图表96：公司原料及添加剂收入
• 图表97：公司原料及添加剂业务毛利率
• 图表98：麦角硫因与艾地苯抗氧化能力对比
• 图表99：百植萃协同使用麦角硫因及其他成分
• 图表100：珀莱雅将麦角硫因列为4大抗氧王牌之首
• 图表101：天姿玉琢产品
• 图表102：她语果酒产品
• 图表103：公司盈利预测