20200907-招商证券-万科A-000002.SZ-上半年业绩平稳_增长提速态度初显_5页_897kb

万科A（000002.SZ）分析总结

核心内容

万科A（000002.SZ）作为中国房地产行业的龙头企业，在2020年展现出较强的财务稳健性和业务多元化能力。当前股价为28.43元，目标估值为38.3元，维持“强烈推荐-A”评级。

主要观点

• 高质量周转能力：公司具备高效的前端（拟开发）和后端（在建未售）周转效率，基本盘具备造血功能，不依赖行业周期。
• 财务稳健：公司无息负债驱动，资产负债率持续下降，净负债率也有所改善，现金流结构良好，现金短债比高达2.0倍。
• 中期增长提速：6月广信资产包处置回笼资金390亿，7月拿地力度明显提升，8月设立西北区域事业集团，显示公司增长动能正在增强。
• 多元化业务发展：物业服务、物业经营、商业开发及物流地产等业务持续拓展，为公司提供多元化收入来源。

关键信息

股价表现

• 绝对表现：1个月+7%，6个月-6%，12个月+13%。
• 相对表现：1个月+7%，6个月-22%，12个月-9%。
• 对比沪深300：公司股价表现略优于指数。

财务数据与估值

• 目标估值：38.3元/股。
• 当前估值：PE为7.6，PB为1.5。
• 主要股东：深圳市地铁集团有限公司，持股比例27.91%。
• 每股净资产（MRQ）：16.8元。
• ROE（TTM）：20.2%。
• 资产负债率：83.9%。

业绩表现

• 上半年营收/营业利润/归母净利：1464亿/266亿/125亿，同比分别+5.1%/-4.6%/+5.6%。
• 结算收入：1381亿，占总收入94%，同比+3.8%。
• 毛利率：高位回落4.4PCT至31.8%。
• 净利率：大体持平于去年同期的8.5%。
• 全年业绩预期：维持平稳增长，中期增长提速。

土地与销售情况

• 上半年销售面积/金额：2077万平米/3205亿元，同比分别+3.4%/-4.0%。
• 销售均价：约1.54万元/平。
• 拿地力度：上半年拿地保守，但7月开始明显提速，全口径“拿地额/销售额”回升至60%。
• 土储结构：聚焦一二线及热点三四线城市，地价房价比维持19年水平。

多元化业务结构重塑

• 物业服务：
  • 在管面积5.2亿平，签约面积6.8亿平。
  • 上半年营收67亿元，同比+27%，综合毛利率约15%。
  • 业务战略升级为“三驾马车”，拓展至7个城市。
• 物业经营：
  • 租赁住宅：泊寓累计开业12.7万间，出租率88%。
  • 商业开发及运营：累计开业836万平，出租率90.6%。
  • 物流地产：累计开业616万平，其中高标库和冷库分别为582万平和34万平。

财务结构

• 有息负债：2730亿元，即期有限负债占比35.5%。
• 融资结构：银行借款占56%，债券占25%，其他借款占18%。
• 综合融资成本：约5.7%。
• 现金短债比：2.0倍，财务结构稳健。

投资建议

• 短期：看好公司经营迎新发展，维持“强烈推荐-A”评级。
• 长期：公司具备较强竞争力，维持长期价值。

风险提示

• 疫情影响超预期。
• 拿地力度低于预期。
• 结算规模低于预期。

投资评级定义

• 短期评级：
  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上。
  • 审慎推荐：股价涨幅超基准指数5-20%。
  • 中性：股价变动幅度介于±5%。
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上。
• 长期评级：
  • A：竞争力高于行业平均水平。
  • B：竞争力与行业平均水平一致。
  • C：竞争力低于行业平均水平。

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，指数将跑赢基准。
• 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准。
• 回避：行业基本面向淡，指数将跑输基准。

团队介绍

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，博士，曾任新财富第六、第七名。
• 李洋：招商证券房地产行业分析师，3年经验。
• 路畅：招商证券房地产行业分析师，1年经验。
• 团队荣誉：多次获得新财富、金牛奖、天眼等最佳分析师奖项。

重要声明

本报告由招商证券编制，基于合法取得的信息，仅供参考，不构成投资建议。客户需自行判断投资风险。