20171226-第一创业-2017房地产回顾与投资展望_2018上半年投资增速较为乐观_11页_1mb

2017年房地产行业回顾与2018年展望总结

核心内容

2017年房地产行业在政策调控和市场变化的双重影响下，呈现出结构性调整的特征。中央经济工作会议提出发展住房租赁市场、完善房地产市场调控长效机制等方向，强调政策的连续性和稳定性。同时，因城施策在不同城市产生了差异化影响，一线城市、二线城市和三、四线城市在价格、成交量、库存去化、新开工等方面表现出不同的市场状态。

主要观点

1. 2017年房地产政策回顾

• 调控方向：中央经济工作会议明确指出，发展住房租赁市场和规范商品房交易市场是2017年房地产调控的两大重点。
• 政策分类：
  • “四限”政策（限购、限贷、限价、限售）抑制商品房成交的量与价。
  • 规范房地产市场资金流入，打击投机行为。
  • 加大土地供应和加快住房入市，推动租赁住房、保障房和共有产权房建设。
  • 完善租赁市场配套资源，提高民众租房意愿。
  • 推进信息平台建设，为政策执行提供技术支持。
• 政策效果：调控相对缓和，未出现房价大幅下滑，一线城市房价环比下降，而二、三线城市仍保持上涨趋势。

2. 各线城市市场基本面变动

• 价格：整体房价指数未明显下滑，一线城市价格环比下降，二、三线城市仍上涨。
• 成交量与库存去化：
  • 成交量波动较大，三线城市波动强于一线和二线城市。
  • 三、四线城市去库存力度较大，全国商品房待售面积持续减少。
• 新开工与土地成交：
  • 三、四线城市新开工面积增长较快，而一线和二线城市增速放缓。
  • 土地购置面积保持较高增速，但土地单价费用有所回落。
  • 新开工住房整体向低成本倾斜，体现政策导向。

3. 房地产开发投资构成分析

• 投资结构：房地产开发投资分为建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其他费用（以土地购置费为主）。
• 占比变化：
  • 建筑安装投资占比约70%。
  • 土地购置费占比约25%，但今年上升至26.5%。
• 投资拉动：土地购置费不计入GDP，但对房地产融资需求有重要影响。

4. 建安投资与新开工面积关系

• 相关性：新开工面积与建安投资相关性最强，且呈增强趋势。
• 价格影响：建安投资增速与钢材、水泥价格指数变动方向一致，价格回落可能影响投资增速。

5. 新开工面积影响因素

• 关键因素：土地供应面积和商品房销售面积对新开工面积具有显著解释力。
• 传导链条：土地供应 → 土地成交 → 新开工面积，其中土地供应具有领先性。
• 施工意愿：新开工面积增速通常介于土地购置与竣工面积之间，反映开发商的施工意愿和能力。

关键信息

• 土地供应：2018年土地供应计划面积将保持或扩大，完成比例继续上升，预计增速在15%-20%。
• 土地购置费：土地单价回落，但土地购置费仍可保持10%-15%的增速。
• 商品房销售：全国待售面积仍有去化空间，销售面积预计不会明显回落，但受融资限制，新开工面积增速为10%。
• 钢材、建材价格：供给侧去化力度下降，价格回落可能性较大。
• 投资增速预测：综合土地供应、商品房销售和政策驱动，预计2018年上半年房地产投资增速较为乐观。

2018年展望分析

1. 土地供应与购置费

• 土地供应加快，1-11月完成比例达57.45%，预计全年保持15%-20%的增速。
• 土地购置费增速预计在10%-15%之间，主要受土地单价回落影响。

2. 商品房销售与新开工

• 全国商品房待售面积仍具备去化空间，销售面积预计不会出现明显同比下滑。
• 新开工面积增速预计为10%，受融资受限影响，但政策推动下仍保持增长。

3. 建材价格与投资

• 钢材、建材价格因供给侧去化力度减弱，预计出现回落，影响建安投资增速。

4. 总体投资增速

• 土地供应加快、商品房销售平稳、政策驱动开工，预计2018年上半年房地产投资增速较为乐观。

指标分析框架

• 领先指标：土地供应面积、钢材建材价格、开发资金来源中的应付款部分。
• 同步指标：商品房销售面积、新开工面积。
• 滞后指标：竣工面积、建安投资。

投资建议

• 行业投资评级：根据市场基本面，预计房地产行业表现中性，行业指数跟随基准指数。
• 股票投资评级：根据股价预期表现，建议审慎推荐或中性对待相关股票。

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