20231022-天风证券-宏观点评_房企正在加速去库存_7页

房地产政策放松与市场动态分析

关键词

• 政策放松（认房不认贷、首付下调、利率调整等）
• 房地产数据（销售、开工、拿地、竣工）
• 库存压力

核心观点

• 自7月政治局会议以来，中央及地方房地产政策持续放松，当前销售、开工数据改善明显。
• 开工数据强劲改善，但拿地行为仍偏弱，显示房企主动去库存而非因信心增强。
• 房地产库存总量仍处于高位，尤其是二手房库存对市场有较大分流压力，政策效果可能被削弱，传导周期延长。
• 预计2023年商品房销售面积同比下降6%左右，房地产投资同比下降96%左右（可比口径）。

政策背景

• 7月24日政治局会议首次提出适时调整优化房地产政策。
• 8月央行宣布“认房不认贷”，各地跟进政策频次创去年四季度新高，如首付下调、二套房利率下调等。

现货与库存分析

1. 销售与开工数据

   • 9月商品房销售面积同比下降10.1%，降幅收窄；但建安投资仍未恢复。
   • 新开工面积同比增速达189%，创近5年新高，显著超季节性水平。
   • 竣工增速大幅提升，已开工项目的消耗与新开工叠加，带动存货减少。

2. 拿地情况

   • 9月100大中城市土地成交同比下降43.4%，拿地意愿依然较弱，与开工数据形成鲜明对比。
   • 今年以来补库存效果不明显，房企主动减少存货。

3. 总体库存水平

   • 新建住宅广义库存约为165亿平方米，虽低于2020年8月高点，但存量市场中二手房的潜在供应仍有较大市场压力。
   • 若按住建部副部长仇保兴住，空置住房约达47亿平方米，为新房广义库存的28倍左右。

矛盾与风险

• 核心矛盾：表面销售数据改善与房企投资意愿并未同步恢复。
• 政策效果受限：二手房库存对首置、改善需求的分流抑制拿地意愿，传导缓慢。
• 政策调整预期：若房产市场趋势继续偏弱，政策可能加强干预。

未来展望与预测

• 商品房销售预计下降6%（可比口径）。
• 房地产投资预计下降9.6%（可比口径）。
• 传导周期延长，政策刺激对房企拿地行为影响有限，住房去库存化进程仍将延续。

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