20210902-天风证券-招商蛇口-001979.SZ-半年报点评_上半年归母净利润实现大幅增长_三道红线达标_3页_751kb

招商蛇口（001979）2021年上半年业绩总结

核心内容概述

招商蛇口在2021年上半年实现了显著的业绩增长，营业收入和归母净利润同比大幅上升。公司通过房地产结转规模扩大及基础设施公募REITs的成功上市，推动了财务表现的改善。同时，公司在销售方面表现强劲，区域布局进一步扩展。尽管部分业务毛利率有所下滑，但整体盈利能力提升，三道红线指标达标，显示了良好的财务健康状况。

主要观点

• 业绩增长显著：公司2021年上半年实现营业收入446.57亿元，同比增长83.62%；归母净利润达42.51亿元，同比增长365.32%；基本每股收益为0.47元/股，同比增长840%。
• REITs收益贡献突出：蛇口产园REIT（基金代码“SZ.180101”）作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，为公司带来税后收益14.58亿元。
• 销售表现强劲：上半年签约销售面积达770.22万方，同比增长54.88%；签约销售金额达1,769.76亿元，同比增长59.85%。
• 区域拓展良好：苏州、合肥、南京、上海、深圳等11个城市进入当地年度累计流量销售金额TOP10。
• 财务健康改善：公司三道红线指标达标，现金短债比改善至1.94，净负债率下降至30.42%。
• 投资建议：维持“买入”评级，预计2021-2023年净利润分别为131.30亿元、147.91亿元、164.31亿元，对应EPS分别为1.66元/股、1.87元/股、2.07元/股。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2021年上半年为446.57亿元，同比增长83.62%。
• 归母净利润：2021年上半年为42.51亿元，同比增长365.32%。
• 基本每股收益：0.47元/股，同比增长840%。
• 毛利率：25.8%，同比提升1.95pct。
• 净利率：13.1%，同比提升7.9pct。
• 归母净利率：9.5%，同比提升5.8pct。
• 三费率：7.2%，同比收缩4.8pct。

销售与拿地情况

• 签约销售面积：770.22万方，同比增长54.88%。
• 签约销售金额：1,769.76亿元，同比增长59.85%。
• 新增土地：上半年累计获取土地63宗，其中85%的项目预期年内开盘。
• 新增土地面积：390.45万方，总计容建面883.56万方，同比分别提升54.41pct和33.85pct。
• 住宅总地价：783.16亿元，同比增长23.33%。
• 住宅权益地价：496.65亿元，同比增长22.46%。

三道红线达标情况

• 有息负债规模：1650.8亿元，同比增长12.2%。
• 有息负债率：20%，同比下降2.13pct。
• 剔除预收账款后的资产负债率：64.35%，同比上升2.38pct。
• 净负债率：30.42%，同比下降6.62pct。
• 一年内到期债务占比：18.93%，同比下降6.82pct。
• 现金短债比：1.94，同比改善。

投资建议与估值

• 投资评级：维持“买入”评级。
• EPS预测：2021-2023年分别为1.66元/股、1.87元/股、2.07元/股。
• 市盈率：2021E为6.29，2022E为5.59，2023E为5.03。
• 市净率：2021E为0.88，2022E为0.80，2023E为0.72。
• EV/EBITDA：2021E为-0.86，2022E为5.98，2023E为-2.17。

风险提示

• 房屋价格大跌
• 销售不及预期
• 宏观经济不及预期

财务预测摘要

财务比率

每股指标