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北京房地产市场报告（2021年第三季度）

核心内容概述

2021年第三季度，北京房地产市场整体呈现稳中有升的态势，写字楼市场净吸纳量创历史新高，零售物业市场保持活力，物流设施市场小幅波动，商务园区市场去化压力存在，物业投资市场则以中小体量交易为主，新基建题材成为投资亮点。

主要观点总结

写字楼市场

• 净吸纳量：全市季度净吸纳量达352,700平方米，创历史新高，环比增长18%。
• 区域分布：CBD和丽泽区域贡献了83%的净吸纳量，整体空置率连续第四个季度下降，降至16.1%。
• 租金变化：全市写字楼平均租金环比下降0.3%，降幅收窄。CBD甲级租金近三年首次环比上涨，望京租金上行，丽泽租金小幅下降。
• 市场趋势：TMT头部企业经营多元化推动新租需求，金融、专业服务等企业需求稳定，未来六个月将有62万平方米新增供应，空置率可能小幅上升。

零售物业市场

• 净吸纳量：全市零售物业净吸纳量为150,100平方米，空置率环比下降0.6个百分点至7.9%。
• 项目亮点：龙湖熙悦天街以100%开业率入市，定位“年轻、生活”，引入30家区域首店，吸引年轻客群和家庭消费。
• 业态趋势：运动潮流、精致零售、亲子互动、流量餐饮、沉浸式体验等“年轻、生活”属性业态表现活跃，传统服饰品牌则更关注店铺升级。
• 未来展望：北京国际消费中心城市建设政策推动，预计未来六个月将有36.9万平方米购物中心入市，租金增长可能受到抑制。

物流设施市场

• 净吸纳量：全市物流设施净吸纳量为-12,900平方米，空置率环比上升0.5个百分点。
• 市场动态：电商和第三方物流成交活跃，但部分小型租户腾退导致空置率小幅上升，仍处于低位。
• 租金变化：平均租金环比上涨0.6%，但涨幅放缓，部分项目业主对涨租金持谨慎态度。
• 未来供应：未来六个月将有11.7万平方米新增可租面积入市，预计对租金增长形成一定抑制。

商务园区市场

• 净吸纳量：全市商务园区净吸纳量为113,500平方米，空置率环比上升4.3个百分点至21.3%。
• 项目交付：三个新项目共计59.4万平方米交付使用，其中中关村软件园项目接近满租，亦庄和丰台科技园仍空置。
• 行业表现：TMT行业仍是租赁需求主力，集成电路、医药健康、传媒等行业活跃，部分子市场因教育行业退租导致空置率上升。
• 政策影响：《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》引导产业布局，推动区域发展。

物业投资市场

成交情况

• 交易总额：本季度达成11笔大宗交易，交易总额环比下降61.4%，但前三季度总额仍超去年同期。
• 交易类型：中小体量交易主导，办公类产品占比最高（51%），零售物业逐渐受到关注。
• 新基建亮点：新基建题材物业成交占21%，包括物流园、数据中心、冷链物流厂房等，成为市场新增长点。

投资趋势

• 投资者策略：风险承受能力较高的投资者在债务压力资产中寻求机会，法拍成为获取资产的常用方式。
• 未来展望：随着北京新经济和新基建发展，以及融资渠道的完善，预计未来大宗物业交易主体将更加多元化，物流、医药、数字地产等新兴板块将成为投资重点。

关键数据汇总

总结

2021年第三季度，北京房地产市场在多重政策和行业趋势推动下，整体保持稳定。写字楼市场净吸纳量创历史新高，主要受TMT行业及金融需求推动；零售物业市场因“年轻、生活”属性项目而焕发活力；物流设施市场虽有小幅空置率上升，但整体仍处于低位；商务园区市场受新项目交付和行业调整影响，空置率有所上升；投资市场则以中小体量交易为主，新基建题材成为市场亮点。未来市场将面临新增供应压力，租金增长可能趋于平稳，投资机会窗口仍存在。