2022-10-14-CBRE-2022年第三季度深圳房地产市场回顾与展望_12页_2mb

深圳写字楼市场第三季度分析

需求端：

1. TMT行业主导需求：TMT需求重回榜首，占比达28.7%，主要来自科技互联网企业，尤其是软件开发板块，内资企业和本地公司占主导。
2. 金融业稳健增长：金融业需求占比18.3%，需求来源以投资理财和财富管理类企业为主。
3. 零售贸易小幅增长：零售贸易需求环比上升，特别是在电子产品和医疗器械领域。
4. 搬迁需求下降：受续租需求上升影响，搬迁需求占比下降，但仍是市场主体。

供应端：

1. 新增供应增加：第三季度新增供应5.6万平方米，空置率环比下降0.1个百分点至17.0%。
2. 租金波动：受疫情影响，整体市场平均租金环比下降0.7%，主因租户扩租和行业调整。

展望：

1. 新增供应压力：未来半年，预计新增供应达70万平方米，主要分布在前海和后海。
2. 需求调整持续：科技行业政策监管的影响仍存，导致需求减弱。
3. 科技产业新机遇：软件和新能源汽车行业等新需求将成为市场增长点，推动市场逐步复苏。

深圳零售物业市场第三季度分析

需求端：

1. 零售主导市场：零售需求占比最高，其中服饰业态仍为首，品牌以国内二线服饰为主。
2. 珠宝和新能源汽车强劲增长：珠宝需求稳定，新能源汽车租赁需求大幅上升，季内新增门店23家。
3. 餐饮仍以简餐和茶饮为主：简餐和茶饮业态增长显著，租金环比微跌0.1%。

供应端：

1. 新增供应显著：单季共4个购物中心新增入市，增加供应24.8万平方米。
2. 空置率微升：市场空置率环比上升至4.0%，但仍处于低位。

展望：

1. 新增供应仍存：未来半年，预计新增供应超50万平方米，前端海、龙岗中心城、坂田等片区。
2. 高端品牌扩张：深圳优质消费能力推动高端餐饮、奢侈品品牌积极拓店，维持市场低空置率。

深圳物流仓储市场第三季度分析

总体情况：

1. 区域差异明显：深圳、东莞、惠州分别保持供需紧平衡态势。
2. 租金持续上涨：整体市场空置率处于低位，价格持续走高。

细分市场动态：

深圳：

1. 高标仓需求旺盛：保税仓租金环比上涨，平均租金达每月每平方米48.3元。
2. 优质物流项目表现优秀：第三季度无新增供应，净吸纳量增加，租金环比增长。

东莞：

1. 新增供应开始增加：第三季度无新增供应，但本季录得1宗物流用地成交。
2. 空置率低，租金企稳：市场平均租金环比增长1.1%，空置率稳定在3.7%低位。

惠州：

1. 市场扩大，空置率下降：新增供应缓慢，单季净吸纳量达7900平方米。
2. 租金上涨明显：总体平均租金环比上涨1.5%至36.7元。

展望：

1. 新增供应释放：未来半年，预计深圳约10万平方米高标仓交付，东莞和惠州市场新增供应30及40万平方米。
2. 供需仍紧平衡：深圳外溢需求将持续推动租金上涨。

深圳研发园区和工业写字楼市场第三季度分析

需求端：

1. 科研与制造业需求强劲：高端制造业、生物医药、贸易公司占据厂房类物业需求主力。
2. 研发办公空间需求增长：科技、零售贸易、专业服务业需求旺盛，占比接近四成。
3. 工业写字楼本地需求为主：本地企业以及房地产建筑和金融业成为工业写字楼需求主力。

供应端：

1. 空置率继续改善：环比下降0.3个百分点至11.2%，市场进一步去化。

展望：

1. 供应增加：未来半年新增供应达30万平方米，分散于大运、坪地及坂田。
2. 受疫情影响供应或延迟：部分项目可能因疫情推迟交付。
3. 需求方向指定：科技、医药及生命科学、3C电子产品和制造业将继续主导市场。

大宗交易情况

1. 总额创新高：第三季度共成交107.2亿元，环比上涨4倍，同比增长1.7倍。
2. 主导物业类型：写字楼交易为主，占比97.4%，总交易额中最大单宗成交量达80亿元。
3. 交易结构：写字楼以资产包形式成交为主；工业物业仅1宗成交，金额2.8亿元。

展望：

1. 大宗交易仍活跃：写字楼大宗交易有望继续增加，工业物业则因良好租赁前景，将成为基金和保险资金配置选择。