2025年第二季度全国物流地产市场报告_49页_4mb

全国物流地产市场报告（2025年第二季度）总结

一、全国市场概览

• 规模扩张：全国非保税高标仓总存量达1.72亿平方米，环比增长1.95%；有效租金21.59元/平方米/月，环比下降2.63%；空置率17.92%，环比下降1.04个百分点。
• 区域分布：江苏、广东、浙江为存量第一梯队；广东当季新增供应超2,000万平方米，跃居全国第二。
• 主要城市：存量TOP20城市中，苏州（1,400万㎡）、上海（近1,000万㎡）、天津（近1,000万㎡）领跑；供应增量TOP5为佛山、广州、无锡、北京和宿迁。

二、市场趋势

1. 空置率与租金下降：
   • 全国空置率持续下行，但重点城市如京津冀（27.10%）、天津（28.97%）、嘉兴（36.64%）仍处于高位。
   • “以价促量”策略导致多数城市有效租金下降，其中天津租金环比降幅达9.61%。
2. 供应压力：
   • 2025年下半年至2026年，预计新增供应近2,500万平方米，主要集中在珠三角（广州：约600万㎡）、长三角、京津冀等城市群。
   • 广州、佛山、北京、上海、东莞为未来三年主要供应区域，其中广州供应量最大。

三、需求结构

• 主力租户：电商、三方物流、快递快运占据前三大需求领域。
• 政策驱动：618大促叠加“国补”政策，家电、通讯器材等品类销售额同比增速显著（如电器类45.6%），带动仓租需求。
• 跨境调整：美国关税政策变化导致跨境电商仓储资源整合，佛山、广州出现大面积整租案例。

四、区域分析

• 珠三角：空置率低（6.15%），东莞租金高达42.85元/㎡月；未来供应集中沙田镇。
• 长三角：空置率24.91%，租金25.15元/㎡月；新增供应主要来自江苏、浙江，空置率稳中有降。
• 京津冀：空置率高企（27.10%），北京新项目入市缓解空置，但租金下降明显。
• 长江中游：武汉空置率降至9.11%，供应集中在黄陂区、东西湖区。

五、未来展望

• 新增供应：政策环境不确定性或导致部分项目暂缓开发。
• 市场竞争：空置率和租金双降趋势可能持续，重点城市群需关注去化能力。
• 结构性机会：美团优选收缩、即时零售扩张、跨境电商整合，将释放仓储资源错配机会。

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核心洞察：电商消费刺激、政策调整与电商需求扩张构成今年仓租市场双重动力；区域分化明显，短期内头部城市承压，但中期结构性机会正在浮现。