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中海物业 (2669.HK) 2021年业绩点评报告总结

核心内容

中海物业于2021年3月24日发布年度业绩报告，显示其在2021年实现了显著的业绩增长，营收和净利润均实现双位数增长。公司通过积极扩张服务业态和优化内部管理机制，提升了整体运营效率。

主要观点

1. 业绩表现

• 营业收入：2021年实现94.4亿港元，同比增长44.3%。
• 归母净利润：2021年实现9.84亿港元，同比增长40.6%。
• 在手现金及银行结余：达到42.8亿港元，同比增长15.6%。
• 毛利率：为17.4%，同比下降0.9个百分点。
• 归母净利润率：为10.4%，同比下降0.3个百分点。

2. 服务业态扩张

• 公司品牌实力强大，获“中国物业服务企业品牌价值百强榜NO.1”。
• 在管面积：截至2021年末，公司管理面积达2.6亿平方米，同比增长38.9%，覆盖全国141个城市。
• 在管面积来源：关联方在管面积占比约72%，第三方在管面积占比约28%。
• 第三方合约面积增量：超过5800万平方米，同比增长约105%。
• 新增外拓合约面积分布：住宅占比约50%，产业园占比约34%，其他包括医院、机场、公园及博物馆等。

3. 人均效能提升

• 员工人数：截至2021年末，公司员工约5.2万人。
• 人均在管面积：从2019年的3700平方米提升至2021年的近5000平方米。
• 人均创收：从2019年的13.2万元提升至2021年的18.1万元。
• 人均创利：从2019年的1.3万元提升至2021年的1.9万元。
• 销管费率：从2019年的7.2%降至2021年的4.5%。

4. 管理机制优化

• 公司推行项目总经理层面的合伙人制改革，优化了管理架构和激励机制。
• 该改革有助于提升项目负责人的主观能动性，为公司扩大业务规模和加快第三方拓展奠定基础。

5. 盈利预测与估值

• 2022年归母净利润预测：上调至12.9亿港元（上调3.7%）。
• 2023年归母净利润预测：维持16.5亿港元。
• 2024年归母净利润预测：新增20.3亿港元。
• PE估值：当前股价对应2022-2024年PE分别为24倍、18倍、15倍。
• 评级：维持“买入”评级。

关键信息

• 行业地位：作为老牌央企物管公司，中海物业在行业中具有较强的品牌和资源实力。
• 财务表现：公司经营能力持续优化，现金流保持稳定。
• 风险提示：项目合伙人制度初步实施过程中存在不确定性；行业竞争加剧，第三方项目拓展结果存在不确定性。

财务数据简表

市场数据

分析师信息

• 分析师：何缅南
• 执业证书编号：S0930518060006
• 联系方式：021-52523801 / hemiannan@ebscn.com

估值方法的局限性

本报告所采用的分析和估值方法基于各种假设，可能存在偏差。估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

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