物流地产专题报告_快递物流潮起潮落_物流地产走上前台_42页_1mb

快递物流行业分析与物流地产投资建议总结

核心内容

本报告分析了2019年7月18日快递物流行业的整体发展状况及物流地产的前景，并对行业重点公司进行了估值分析。报告指出，物流行业整体发展稳健，各细分板块齐头并进，其中快递、快运、冷运和仓储是主要分支。物流地产由于供需矛盾加剧，成为重点发展方向，未来增长潜力较大。

主要观点

• 物流行业总体发展稳健：物流需求保持平稳增长，2018年全国社会物流总费用为13.3万亿元，占GDP比重14.8%，物流运行效率稳中上升，但与发达国家相比仍有较大差距。
• 快递行业竞争激烈：快递行业增速放缓，业务量增长约20%，行业集中度提升，CR8从2017年的76上升至2019年的81.7，行业洗牌加速。快递企业面临成本压力和价格战，但通过提升运营效率和ROE有望实现增长。
• 快运行业前景广阔：零担快运市场大，但集中度低。随着电商大件物流需求增长，快运业务向C端渗透，未来行业整合趋势明显。
• 冷运行业潜力巨大：冷运市场规模持续扩大，预计2020年达到4300亿元，主要受益于生鲜和医药冷链需求增长。行业进入壁垒高，技术要求高，未来将向自动化、智能化发展。
• 仓储行业供不应求：高端仓储设施缺口大，土地稀缺导致供给受限。仓储空置率下降，租金上涨，投资回报率提升。物流地产成为仓储业的重要发展方向。
• 国企仓储资源丰富，混改推动转型：三大国企合计拥有仓储土地资源超过1310万平方米，具备转型物流地产的潜力。混改将加快土地资源的整合与升级，提升运营效率。

关键信息

• 物流地产需求增长：2018年全国社会物流总额为283.1万亿元，同比增长6.4%。电商和第三方物流推动了物流地产需求的增长。
• 物流地产供给受限：一线城市物流用地紧张，土地成本高，限制了物流地产的供给。2018年全国仓储业固定资产投资额首次出现负增长。
• 物流地产投资回报率高：一线城市物流地产投资净回报率在7%以上，远高于商业地产和住宅地产。
• 重点推荐公司：中国物流地产、中储股份、东百集团、南山控股。其中中储股份占地830万平方米，东百集团占地100万平方米，南山控股占地380万平方米。
• 风险提示：土地政策风险、宏观经济超预期下滑、国企混改推行不畅。

投资建议

• 推荐中国物流地产：作为物流地产运营商，具备资源优势，有望实现快速发展。
• 推荐中储股份：拥有丰富仓储资源，定增引入普洛斯，提升运营效率。
• 推荐东百集团：前安博管理团队，具备高标准仓储运营能力。
• 持续关注南山控股：作为地产组覆盖企业，具备物流地产发展潜力。

风险提示

• 土地政策风险：一线城市土地供应紧张，政策变化可能影响物流地产开发。
• 宏观经济风险：若经济超预期下滑，物流需求可能受抑制。
• 国企混改风险：混改推进不畅可能影响仓储资源的盘活和运营效率提升。

重点公司财务指标

未来发展趋势

• 电商与物流地产深度融合：电商的快速增长推动了物流地产需求，尤其是高标准仓储设施。
• 物流地产智能化趋势明显：智能仓储在空间利用率、作业效率、人工成本等方面有明显优势，未来将与大数据、云计算等技术结合。
• 国企混改推动行业升级：国企改革将加快仓储资源的整合和升级，提升行业整体运营效率。
• 区域发展不均：中西部和农村物流需求潜力巨大，将成为未来增长点。

总结

物流行业在国民经济中占据重要地位，各细分板块发展稳健。随着电商和第三方物流的快速发展，物流地产需求持续增长，但供给受限，尤其是高端仓储设施。国企混改将加速仓储资源的盘活和升级，提升行业竞争力。重点推荐中国物流地产、中储股份、东百集团，持续关注南山控股。未来，物流地产将向智能化、高端化发展，成为物流行业的重要支撑。