2021年全国二手房市场总结与预判：强管控下的市场迎来变局-58安居客房产研究院-2022-24页_1mb

强管控下的市场迎来变局

一、政策回顾

2021年，全国楼市调控政策频发，共计400余次，二手房市场成为调控主战场。政策主要集中在以下几个方面：

• 限购、限售等“打补丁”频繁：多地通过扩大限购年限、限购人群范围、限制离婚购房、法拍房纳入限购等手段，打击炒房行为，稳定市场预期。
• 二手房指导价制度：全国15个城市出台二手房指导价政策，其中深圳最早试点，其他城市如上海、成都、东莞等陆续跟进。指导价制度对银行放贷、贷款额度计算产生直接影响。
• 市场整治全覆盖：各地加强市场秩序整顿，重点打击违规宣传、交易、金融行为，如阴阳合同、非法避税、侵占购房资金等。
• 交易监管系统逐步完善：多地推出自主网签平台，减少中介参与，推动市场透明化，如深圳实行“独家委托”和“单边代理”，提升交易效率。

二、2021年全国二手房市场总结

1. 在架房源分析

• 全国在架房源量：连续8个月下滑，年末在架量为近10个月新低，同比下降38%。
• 区域对比：华南区域受调控影响最大，同比下滑51.8%；华北东北地区在架房源量同比下滑幅度最小，为30-36%。
• 城市表现：仅武汉和包头年末在架量出现上扬，其他城市普遍下滑，其中深圳、杭州、宁波等城市下滑幅度超过50%。

2. 供需分析

• 供需平衡：全国二手房市场整体保持供需平衡，新增上架房源出现环比上扬，显示市场复苏迹象。
• 代表城市网签量：
  • 一线城市：深圳同比下滑57%，上海下滑8%，广州预计持平，北京增长15%。
  • 二线城市：部分城市如三亚、合肥逆势上涨，但整体下滑，大连、建德等城市下滑幅度较大。
  • 三四线城市：东莞、绍兴等城市网签量同比下滑40%左右，市场活跃度不高。
• 成交周期：全年平均成交周期为44天，同比下滑3%。12月成交周期达57天，连续9个月上扬，但近三个月有所收窄。

3. 价格分析

• 全国挂牌均价：全年均价16840元/平米，同比上涨4%。8月后出现拐点，房价止涨转跌。
• 区域对比：
  • 华北东北地区：挂牌均价14370元/平米，同比下滑1.75%。
  • 华东地区：挂牌均价18802元/平米，同比上涨6.31%。
  • 华南地区：挂牌均价23122元/平米，同比上涨7.2%。
  • 中西部地区：挂牌均价10989元/平米，同比上涨3.28%。
• 涨幅城市排行榜：泉州涨幅最高（18.31%），东莞、杭州紧随其后。部分城市如石家庄、天津等价格出现明显下跌。

4. 购房者线上活跃度

• 整体趋势：2021年购房者线上活跃度同比下降13.08%，较2020年有所收窄。
• 城市表现：
  • 一线城市：上海相对平稳，北京下滑21%，广州、深圳分别下滑13%和29%。
  • 二线城市：西安、无锡、宁波等城市活跃度下降超20%。
  • 三四线城市：泉州、湖州等城市活跃度有所上升，其余城市普遍下滑。

三、2022年全国二手房市场预判

• 政策方向：中央坚持“房住不炒”定位，二手房指导价制度将继续发挥调控作用，房产税试点若落地将对市场形成冲击。
• 市场趋势：
  • 买卖双方观望情绪缓解，挂牌量逐步回升，挂牌价更贴近实际成交价。
  • 信贷政策对刚需和合理改善型购房者支持力度加大，推动成交量回升。
  • 三胎政策可能推动“卖小买大”趋势在房价基数较低的城市形成。
• 行业变化：中介行业将加速整合，回归服务本质，形成“良性循环”。

四、报告说明

• 数据来源：基于市场公开信息、58同城及安居客网站监测数据，结合历史大数据。
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