2017-房地产-招商系列-中国当代房地产研究专题之四：房地产估值的国际比较_18页_863kb

文档总结：中国一线城市房地产估值分析

核心内容

本文档是一份关于中国一线城市房地产估值的行业研究报告，主要分析了房价收入比作为衡量房地产估值的关键指标，并基于国际比较提出中国一线城市的房价收入比偏高，未来存在下跌空间。

主要观点

• 房价收入比作为核心指标：房价收入比是衡量房地产估值最通用、最具有说服力的指标，直接反映居民购房能力。
• 国际对比：发达国家的房价收入比相对较低，如美国（2.7-5.2）、英国（2.0-4.9）、日本（4.2-10.3）、澳大利亚（1.9-4.5）等，而中国一线城市的房价收入比远高于这些水平。
• 中国一线城市房价收入比偏高：截至2008年6月，北京、上海、广州、深圳的房价收入比分别为21.0、15.6、13.6、19.4，明显高于国际平均水平。
• 房价收入比为10属于偏高水平：全球约有70%的城市房价收入比在10以下，而中国一线城市房价收入比为10左右时被认为较为合理。
• 房价下跌空间：基于经济周期和收入增长预期，中国一线城市的房价大约还有30%-40%的下跌空间，以使房价收入比回到合理水平。

关键信息

1. 中国一线城市房价收入比偏高

• 北京：10年来房价收入比一直高于8，2008年6月为21.0
• 上海：2008年6月为15.6
• 广州：2008年6月为13.6
• 深圳：2008年6月为19.4

2. 国际比较数据

• 发达国家：

  • 美国：房价收入比在2.7-5.2之间，2007年底为4.9
  • 英国：房价收入比在2.0-4.9之间，2007年底为4.9
  • 日本：房价收入比在4.2-10.3之间，2007年底为6
  • 澳大利亚：房价收入比在1.9-4.5之间，2007年底为4.5

• 全球城市房价收入比分布：

  • 1993年：约49.6%的城市房价收入比在2-6之间
  • 1998年：约45.4%的城市房价收入比在2-6之间
  • 1993年：约80.6%的城市房价收入比在10以下
  • 1998年：约72.2%的城市房价收入比在10以下

3. 家庭可支配收入与房价收入比关系

• 家庭可支配收入低于5000美元时：房价收入比偏高，1993年23.3%、1998年38.5%的城市房价收入比超过10。
• 家庭可支配收入高于5000美元时：房价收入比通常在10以下。

4. 中国一线城市的合理性分析

• 07年底，中国一线城市的家庭可支配收入已超过5000美元，因此房价收入比应控制在10以下。
• 考虑到中国的城市化进程仍在加速，人口持续流入一线城市，因此即使从全球看，房价收入比为10仍被认为是合理的。

5. 房价下跌预期

• 中国名义房价预计自2008年第二季度起下跌约2-3年，即8-12个季度。
• 未来2-3年内，一线城市家庭可支配收入预计年增10%，从而使得房价收入比在10左右。
• 房价需下跌30%-40%才能达到这一水平。

行业投资评级

• 行业投资评级：
  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
  • 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

分析师信息

• 贾祖国：复旦大学金融学博士、南京大学经济学硕士，招商证券房地产行业高级分析师
• 孟群：中南财经政法大学经济学硕士，2008年8月加入招商证券，任房地产行业助理分析师

免责条款

• 本报告基于公开资料，信息来源不作保证，仅供参考，不构成投资建议。
• 本报告仅限特定客户使用，未经授权不得翻版、复制、引用或转载。

图表目录

• 图1：美国历年房价收入比
• 图2：英国历年房价收入比
• 图3：日本历年房价收入比
• 图4：澳大利亚历年房价收入比
• 图5：近年来伦敦和英国全国房价收入比比较
• 图6：北京10年来房价收入比
• 图7：上海10年来房价收入比
• 图8：广州10年来房价收入比
• 图9：深圳10年来房价收入比
• 图10：1993年全球部分城市房价收入比和家庭可支配收入情况
• 图11：1998年全球部分城市房价收入比和家庭可支配收入情况
• 图12：1993年全球部分城市房价收入比分布
• 图13：1998年全球部分城市房价收入比分布
• 图14：OECD国家3.5次房地产周期
• 图15：北京未来3年房价收入比走势模拟
• 图16：上海未来3年房价收入比走势模拟
• 图17：广州未来3年房价收入比走势模拟
• 图18：深圳未来3年房价收入比走势模拟

附表数据

• 附表1：1993年全球部分城市家庭可支配收入和房价收入比情况
• 附表2：1998年全球部分城市家庭可支配收入和房价收入比情况

总结

本文档通过分析房价收入比，指出中国一线城市房地产估值偏高，建议未来房价有30%-40%的下跌空间，以使房价收入比回到合理水平。同时，结合国际经验，强调家庭可支配收入对房价收入比的影响，并指出中国城市化进程仍在加速，因此房价收入比为10仍被认为是合理的。