2017-房地产-招商系列-中国当代房地产研究专题之七：保障住房的国际比较_31页_1mb

保障住房的国际比较与对中国的影响分析

核心内容

本报告分析了保障住房政策的国际经验，并结合中国当前住房政策与市场情况，探讨了保障性住房对房价的影响。报告指出，保障性住房在住房市场中的占比是影响房价的重要因素，当保障住房占比低于50%时，其对房价的约束力有限，而当保障住房占比超过50%时，对房价有明显的抑制作用。

主要观点

• 国际住房政策演进趋势：国际住房政策主要沿着两个方向发展，一是保障住房对象集中于中低收入家庭，二是住房市场化程度不断提高。
• 保障住房对房价的影响：保障住房的建设与补贴对住房价格有显著影响，当保障住房占比低于50%时，难以对房价形成有效约束；当保障住房占比超过50%时，房价明显受到抑制。
• 中国住房政策现状：中国已建立四层次住房供应体系，涵盖廉租房、经济适用房、普通商品房和两限房。当前保障性住房占比约为23%-29%，尚未达到对房价形成明显约束的水平。
• 中国保障性住房发展趋势：未来政策将重点调整四层次住房供应比例，优化住房公积金制度，完善收入甄别机制，并探索直接补贴中低收入家庭的方式。

关键信息

国际经验

• 英国：保障住房占比从70%下降至20%，房价逐渐脱离政府控制，且波动性增加。
• 美国：保障住房占比接近0%，主要依靠住房金融体系和补贴制度来实现住房公平。
• 新加坡：保障住房占比高达90%，通过住房公积金制度和政府建屋局政策，有效控制房价。
• 日本：保障住房占比约44.7%，政府通过补贴和市场化管理调节住房市场。

保障住房对房价的影响

• 当保障住房占比不足50%时，对房价约束力有限，如英国、日本和美国。
• 当保障住房占比超过50%时，对房价有明显抑制作用，如新加坡和1950-1959年的英国。

中国现状

• 保障住房占比：2008-2012年重点城市保障住房占比约23%-29%，对中长期房价影响有限。
• 政策特点：融合了英美、新加坡和香港的经验，以四层次住房供应体系为核心。
• 未来调整方向：将主要集中在保障住房比例的结构性调整、受益群体的优化、住房公积金的合理运用及直接补贴中低收入家庭。

中国住房市场供需结构

• 保障性住房建设：2008-2012年重点城市保障性住房建设占比逐步提升，但短期内可能分流商品房需求。
• 两限房的作用：两限房在保障住房中分流能力最强，但其对商品房供给的直接影响尚未显现。

行业数据

• 股票家数：116家，占比7.4%。
• 总市值：4301亿元，占比3.1%。
• 流通市值：2497亿元，占比6.0%。
• 重点公司市值：1737亿元，占比1.3%。

保障性住房的短期与长期影响

• 短期影响：保障性住房可能分流商品房需求，加剧市场疲软。
• 长期影响：随着保障性住房比例的提升，对房价的抑制作用可能增强。

图表目录

• 图1：国际住房政策演进路线图
• 图2：英国住房供应体系
• 图3：英国历年存量住房的结构
• 图4：英国历年新建住房情况
• 图5：英国历年住房所有权结构变化
• 图6：英国1950-1959年住房价格与名义GDP
• 图7：英国1960-1979年住房价格与名义GDP
• 图8：英国1980-2007年住房价格与名义GDP
• 图9：美国住房供应体系
• 图10：美国二级住房金融体系
• 图11：美国住房自有率
• 图12：住在新加坡政府组屋的人口占总人口比重
• 图13：新加坡住房供应体系
• 图14：新加坡建屋局贷款优惠
• 图15：新加坡住房公积金缴纳情况
• 图16：新加坡历年不同类型住房的房价收入比
• 图17：日本的住房供应体系
• 图18：日本城市地价走势
• 图19：中国住房政策变迁
• 图20：中国的住房供应体系
• 图21：中央和地方财政收入对比
• 图22：土地出让金与地方财政赤字

分析师信息

• 贾祖国：复旦大学金融学博士，南京大学经济学硕士，5年证券从业经验，招商证券房地产行业高级分析师。
• 孟群：中南财经政法大学经济学硕士，2008年加入招商证券，任房地产行业助理分析师。

投资评级

• 公司短期评级：
  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间
  • 中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间
  • 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上
• 行业投资评级：
  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
  • 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

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