20160620-国金证券-物流地产行业深度研究：价值投资洼地，群雄逐鹿花落谁家_29页_1mb

交通运输行业2016年日常报告总结

核心内容

本报告聚焦于中国交通运输行业的物流地产市场，分析其市场现状、发展趋势、投资价值及主要参与者。物流地产作为一项投资新宠，因市场需求旺盛、投资回报率高而备受关注。随着电商和第三方物流的快速发展，物流地产的租金稳步上升，投资回报显著，尤其在一线城市表现突出。同时，外资企业在物流地产市场占据主导地位，而本土企业宇培、易商和国企中储股份、东百集团也在积极布局，寻求转型和扩张。

主要观点

• 市场需求旺盛：中国物流业市场规模全球第一，但物流设施落后，尤其是高端仓储设施严重不足，供需矛盾明显。
• 投资回报可观：一线城市物流地产投资净回报率高于商业地产和住宅地产，优质仓储物业租金持续上涨。
• 电商与第三方物流推动需求增长：电商交易额和快递业务量快速上升，推动了对现代物流设施的强烈需求。
• 外资占据主导地位：普洛斯、安博、嘉民等外资企业在中国物流地产市场占据较大份额，具备成熟的运作模式和先进的理念。
• 本土企业快速崛起：宇培、易商等本土企业通过多轮融资和资本运作，加速发展，逐渐形成竞争格局。
• 国企积极转型：中储股份、东百集团等传统国企正通过引入外资管理团队和合作开发，向物流地产转型，提升竞争力。
• 物流地产价值链：物流地产的发展依赖于土地、资本和人才等核心资源，具备较强的战略价值。

关键信息

• 中国物流成本占GDP比重高：2015年中国物流成本占GDP比重为17.8%，远高于美国的8.3%。
• 物流设施缺口大：中国中高标准物流设施人均面积仅为美国的8%，市场集中度低。
• 物流地产投资回报高：一线城市物流地产净回报率在7%以上，远高于商业地产和住宅地产。
• 普洛斯的市场地位：普洛斯（GLP）在中国物流地产市场占据55%的市场份额，是行业标杆。
• 中储股份与普洛斯合作：中储股份通过定增引入普洛斯，实现传统仓储向高标准仓储转型，普洛斯持有15.39%股份。
• 东百集团转型物流地产：东百集团引入前安博管理团队，积极布局物流地产，预计在2016年底拿地60万平方米。

投资建议

• 推荐标的：中储股份和东百集团。
• 中储股份：拥有丰富的土地储备和区位优势，与普洛斯合作后具备显著的资源和经验优势，长期竞争力高于行业均值。
• 东百集团：依托其商业地产经验，进军物流地产，引入外资管理团队，具备较强的拿地能力，未来增长潜力大。

风险提示

• 土地政策风险：一线城市土地供应紧张，政府对工业用地限制严格，拿地难度大。
• 中小城市物流需求风险：部分中小城市物流需求不足，存在空置率高和回报周期慢等问题。

盈利预测与估值

物流地产市场格局

• 外资优势明显：普洛斯、安博、嘉民等外资企业占据市场主导地位，具备成熟的开发和运营经验。
• 本土企业崛起：宇培、易商等本土企业通过资本运作和战略合作，逐步扩大市场份额。
• 国企转型：中储股份、东百集团等传统国企正通过引入外资和管理团队，提升物流地产竞争力。

结论

物流地产作为一项具有高回报潜力的行业，正经历快速发展。随着电商和第三方物流的推动，市场需求持续增长，而土地资源稀缺和市场集中度低进一步支撑其长期发展。外资企业凭借成熟模式占据主导，但本土企业也在迅速崛起，国企转型带来新的增长点。投资建议关注中储股份和东百集团，它们在转型和资源获取方面具备显著优势，预计在未来中长期表现优异。