2017-物流地产行业-价值投资洼地_29页_1mb

交通运输行业2016年日常报告总结

核心内容

本报告聚焦于2016年中国交通运输行业，尤其是物流地产的发展趋势、市场现状、投资机会与风险提示。报告指出，中国物流市场虽规模庞大，但物流设施落后，高端仓储供应不足，导致物流成本居高不下，与美国相比差距显著。随着电商和第三方物流的快速发展，物流地产市场需求持续增长，成为投资新宠。普洛斯、安博、嘉民等外资企业占据主导地位，而宇培、易商等本土企业以及中储股份、东百集团等国企也在积极布局物流地产市场。

主要观点

• 物流地产市场需求旺盛：中国物流业市场规模居全球第一，但物流基础设施落后，中高标准物流设施人均面积仅为美国的8%，市场集中度低。
• 高端仓储设施缺口巨大：由于传统仓储设施在建设标准、安保管理等方面无法满足现代物流需求，导致高端仓储设施的建设成为重点。
• 物流地产投资回报率高：一线城市物流地产投资净回报率在7%以上，远高于住宅和商业地产。
• 物流地产成为投资新风口：机构投资者和大型地产商积极合作，推动物流地产发展，如普洛斯设立70亿美元基金布局中国市场。
• 外资在物流地产市场优势明显：普洛斯一家就占据中国物流地产市场55%的份额，其成熟的运作模式和“一站式”平台吸引了大量客户。
• 本土企业快速崛起：宇培和易商等企业通过多轮融资和资本运作，加快在港上市步伐，逐步与外资竞争市场份额。
• 国企积极转型：中储股份和东百集团通过引入外资管理团队或合作，向物流地产转型，提升自身竞争力。

关键信息

市场数据

投资建议

• 中储股份：推荐买入，定增引入普洛斯，实现由传统仓储向高标准仓储的转型，具备丰富的土地储备和区位优势。
• 东百集团：推荐增持，前安博管理团队的引入提升了其在物流地产市场的竞争力。

盈利预测与估值

风险提示

• 土地政策风险：一线城市土地供应紧张，政府对工业用地指标逐年下调，土地获取难度加大。
• 中小城市物流需求风险：中小城市物流需求不足，可能导致空置率高、回报周期长。

物流地产市场格局

• 外资家族：普洛斯、安博、嘉民占据市场主导地位，普洛斯一家市场份额达55%。
• 民营家族：宇培、易商等本土企业快速崛起，通过融资和资本运作扩大市场份额。
• 国企家族：中储股份、东百集团等传统企业通过引入外资或战略合作，积极转型为物流地产开发商。

物流地产运作模式

• 地产开发：负责物流园区的开发，是普洛斯的核心业务，贡献约60%的主营业务收入。
• 地产运营：通过出租物业获得稳定收益，占主营业务利润的50%。
• 地产基金：通过“核心型”、“增值型”和“机会型”基金运作，提升资金利用效率。

物流地产发展趋势

• 电商推动需求增长：2015年我国电子商务交易额达20.8万亿元，同比增长27%，带动物流需求。
• 物流成本优势显现：现代物流设施的低成本、高效率推动了物流地产的投资机遇。
• 智能化趋势：仓储信息化和智能化操作成为行业发展的重点，射频识别、传感系统等技术逐步成熟。
• 投资回报率高：一线城市优质仓储物业租金持续上涨，投资回报率显著高于其他地产类型。

重点企业分析

• 中储股份：国内传统仓储龙头企业，通过定增引入普洛斯，实现业务转型，拥有丰富土地储备和区位优势。
• 东百集团：福州百货龙头，引入前安博管理团队，具备较强的拿地能力和市场资源。

未来展望

• 市场前景广阔：中国物流地产市场仍处于初期阶段，发展潜力巨大。
• 资本运作频繁：外资与本土企业频繁进行资本合作，推动市场集中度提升。
• 技术与管理提升：随着技术进步和管理优化，物流地产的运营效率和盈利能力将进一步提升。

结论

物流地产市场在中国具有广阔的发展前景，尤其是在一线城市和物流节点城市。随着电商和第三方物流的快速增长，物流设施的智能化和高端化需求显著增加，推动了物流地产的快速发展。外资企业在该领域占据主导地位，但本土企业也在快速崛起，未来市场格局将更加多元化。投资建议关注中储股份和东百集团等具备土地储备和转型能力的企业。