20221012-兴证国际证券-越秀地产-00123.HK-9月销售表现强势_融资成本再创新低_6页_1mb

越秀地产投资分析总结

核心内容概述

越秀地产（00123.HK）在2022年9月的销售表现强劲，公司维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE为7.4/6.8倍。截至10月11日，其股价为9.64港元，近12个月股息收益率为6.8%。公司具备充足的现金流和低融资成本，且在一二线城市持续补充优质土储，销售和盈利表现稳健。

主要观点

• 销售表现：

  • 2022年9月合约销售金额达到167亿元，同比增长178%，环比增长105%。
  • 2022年1-9月累计合约销售金额为797亿元，同比增长12%，完成全年销售目标1235亿元的65%。
  • 销售均价稳定，市场需求在政策支持下有望回暖。

• 土储布局：

  • 1~9月新增土储共549万平方米，对应土地款631亿元，拿地强度行业领先。
  • 一二线城市土储占比分别为49%和47%，具备低风险和高去化优势。
  • 广州和杭州作为重点城市，新增土储GFA分别占比33%和16%，市场需求韧性较强。

• 拿地方式：

  • 非公开市场拿地占比达57%，有效控制拿地成本。
  • 公司通过多种方式获取土储，包括招拍挂、TOD、合作、配建和收购。

• 财务表现：

  • 2022年预计营业收入为690亿元，同比增长20.3%；核心净利润为43亿元，同比增长4.8%。
  • 毛利率稳定在21.6%左右，核心净利率从6.3%提升至6.8%。
  • 净资产收益率（ROE）从7.8%提升至9.7%，盈利能力增强。

• 融资成本：

  • 9月23日成功发行25.9亿元公司债券，其中3+2年期票面利率2.78%，创下公司自2016年以来同期限债券利率新低；5+2年期票面利率3.09%，为房地产行业5年期债券历史最低利率。

• 估值与盈利预期：

  • 目标价11.50港元，对应2022/2023年PE为7.4/6.8倍，估值合理。
  • 每股股息预计2022年为0.62港元，2023年为0.68港元，股息政策稳定。

关键信息

市场数据

财务预测

财务比率

风险提示

• 行业调控政策放松不及预期
• 流动性宽松不及预期
• 商品房销售不及预期
• 人民币贬值

投资建议

• 评级：买入
• 目标价：11.50港元
• 预期涨幅：19.3%
• 估值：2022/2023年PE为7.4/6.8倍，估值合理
• 股息收益率：6.8%（截至10月11日）
• 财务健康：公司现金充裕，融资渠道畅通，财务费用持续下降

总结

越秀地产凭借稳健的销售表现、优质土储布局及低融资成本，展现出较强的市场竞争力和盈利潜力。公司持续聚焦一二线城市，提升销售去化能力，并通过非公开市场拿地有效控制成本，维持较高的毛利率。尽管面临一定的市场风险，但其财务状况良好，投资评级为“买入”，具备长期投资价值。