20180430-申万宏源研究_香港_-雅生活服务-03319.HK-双品牌驱动_高质量扩张_9页_621kb

雅居乐雅生活服务（3319:HK）总结

公司概况

雅居乐雅生活服务（A-Living Services Co Ltd）是雅居乐集团旗下的物业管理服务供应商，主要专注于中高端物业市场。公司于2017年6月收购了绿地物业，实施双品牌战略，即“雅居乐物业”和“绿地物业”，以增强业务多元化和城市布局优化。

业务扩张

• 在管面积：截至2018年一季度末，公司总在管面积达到1.1亿平方米，同比增长40%。其全年目标为1.4亿平方米，完成率51%。
• 长期目标：预计到2022年，公司总在管面积将达5亿平方米，5年复合年增长率（CAGR）为28%。
• 收入来源：公司持续拓展第三方地产商的优质项目，同时承接雅居乐集团和绿地控股的物业项目。

战略收购

• IPO融资：2018年2月公司在香港联交所上市，募集资金净额为32亿元，其中65%用于战略投资及收购。
• 收购标准：优先考虑管理面积在1000万平方米以上、净利润不低于1000万元、净利润率在8%-10%之间的优质物业管理公司。
• 具体案例：2018年4月，公司以2.05亿元收购南京紫竹物业管理公司51%股权，该公司在2016年位列中国物业管理百强第61位，对应2018年净利估值约10倍。

财务表现

• 收入增长：2017年公司总收入达17.6亿元，同比增长41%。
• 净利润增长：2017年净利润为2.9亿元，同比增长80%。
• 业务结构：
  • 物业管理服务：收入12亿元，同比增长23%，占总收入的68%。
  • 非业主增值服务：收入4.5亿元，同比增长114%。
  • 业主增值服务：收入1.0亿元，同比增长86%。
• 毛利率提升：2017年综合毛利率为33.5%，较2016年提升8.5个百分点。
• 平均管理费：2017年住宅平均管理费为3.01元/平方米/月，同比增长2.4%。

估值分析

• 2018年净利预期：预计同比增长120%-150%。
• IPO估值：发行价为12.3港元，对应18-21倍2018年PE，与行业平均估值相近。
• 当前估值：公司当前市盈率（PE）为16-18倍，低于可比公司如绿城服务（27倍）、中海物业（19倍），但高于彩生活（12倍）。
• 可比公司：
  • 绿城服务（2869:HK）：PE 27倍
  • 中海物业（2669:HK）：PE 19倍
  • 彩生活（1778:HK）：PE 12倍

财务数据概览

收入与利润（单位：亿元人民币）

财务指标（单位：亿元人民币）

重要信息与披露

• 分析师声明：分析师Kris Li声明其观点基于独立研究，未与公司或其关联方存在利益冲突。
• 公司披露：公司为申万宏源证券的子公司，已获得中国证监会批准的证券投资咨询资格。
• 投资评级：
  • BUY：预期股价在12个月内上涨超过20%。
  • Outperform：预期股价在12个月内上涨10%-20%。
  • Hold：预期股价在12个月内波动在-10%至+10%之间。
  • Underperform：预期股价在12个月内下跌10%-20%。
  • SELL：预期股价在12个月内下跌超过20%。
• 行业评级：
  • Overweight：行业表现优于整体市场。
  • Equal weight：行业表现与整体市场持平。
  • Underweight：行业表现劣于整体市场。

风险与免责声明

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