20260816-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W32_本周新房成交同比-7.6_二手房成交同环比双增_16页_1mb

房地产开发行业周报总结（2026W32）

核心内容概述

本周房地产行业整体表现呈现分化态势，新房成交同比下滑，二手房市场则双增。申万房地产指数本周累计上涨1.8%，排名申万一级行业第4位。行业基本面仍处于左侧，但部分优质个股已提前走右侧。分析师建议关注多元化经营、轻资产运营及优质开发商，并提示政策及市场风险。

主要观点

1. 行情回顾

• 申万房地产指数：本周累计上涨1.8%，领先沪深300指数2.42个百分点。
• 个股表现：
  • 上涨前五：京投发展（+31.8%）、香江控股（+26.3%）、荣丰控股（+18.0%）、财信发展（+12.4%）、京蓝科技（+12.0%）。
  • 跌幅前五：正荣地产（-19.2%）、融信中国（-17.6%）、旭辉控股集团（-7.3%）、美的置业（-7.3%）、世茂集团（-5.9%）。

2. 新房与二手房成交情况

• 新房成交：
  • 本周30城新房成交面积为111.1万平方米，环比下降3.6%，同比下降7.6%。
  • 一线城市成交38.2万方，环比-14.1%，同比+15.5%；二线城市成交51.1万方，环比+6.4%，同比-11.9%；三线城市成交21.9万方，环比-4.1%，同比-25.1%。
  • 今年累计32周新房成交面积5039.8万方，同比-16.6%。其中，一线城市同比-2.9%，二线城市同比-10.6%，三线城市同比-40.5%。
• 二手房成交：
  • 本周15城二手房成交面积185.8万方，环比+5.5%，同比+12.9%。
  • 一线城市成交76.9万方，环比+3.3%；二线城市成交77.5万方，环比+6.0%；三线城市成交31.4万方，环比+10.0%。
  • 今年累计32周二手房成交面积6572.6万方，同比+5.7%。其中，一线城市同比+6.1%，二线城市同比+1.5%，三线城市同比+16.8%。

3. 信用债发行情况

• 本周共发行房企信用债8只，环比减少8只，发行规模80亿元，环比减少59.2亿元。
• 总偿还量149.45亿元，环比增加4.22亿元，净融资额为-69.45亿元。
• 债券类型：以私募债（52.1%）为主。
• 债券期限：3-5年期债券占比77.5%。
• 融资成本：部分债券发行利率下降，如“26首股05”5年期公司债利率下降18个基点。

关键信息

4. 投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 重点方向：
  • 多元化经营企业：如华润置地、华润万象生活，具备穿越周期的能力，建议首选华润置地。
  • 轻资产运营企业：
    • 中介类：首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选。
    • 物业类：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等，因其类似分红股属性。
  • 开发类企业：优先选择融资顺畅、成本低、布局重点城市、历史包袱轻的房企，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、我爱我家、华发股份等。
  • 类地方城投及地产转型股：亦可关注。

5. 风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

政策回顾

• 上海：鼓励国企与民企合作参与“城中村”改造，不设企业规模限制，吸引民间资本参与。
• 威海：优化住房公积金使用政策，提高贷款额度，对特定家庭和项目给予优惠政策。
• 合肥：发布“好房子”建设行动方案，推动高品质住宅及保障性住房建设，加强建筑指标研究，推广绿色建材和数字交付。

总结

本周房地产市场呈现结构性分化，二手房市场表现优于新房。行业整体仍处于左侧，但部分优质房企已显现右侧迹象。分析师建议投资者关注多元化、轻资产及优质开发企业，同时注意政策风险和市场复苏不及预期的可能。