房地产行业板块2020H1业绩综述：业绩短期承压，销售维持韧性，杠杆优化但分化加剧-20200916-克而瑞证券-19页_1mb

房地产板块2020H1业绩及市场分析总结

核心内容概览

2020年房地产行业在疫情和政策调控双重影响下，整体业绩承压，但销售韧性较强，财务杠杆有所优化，行业内部分化加剧。分析师董浩与联系人周卓君从A股和港股样本房企角度出发，对房地产板块进行了全面分析，并提出了投资建议。

主要观点与关键信息

1. 业绩表现：短期承压，销售韧性十足

• 营收增长：2020年1-6月，A股和港股样本房企营收分别增长6.5%，但增速较上年明显放缓，分别为-18.9pct和-5.9pct。
• 净利润下滑：归母净利润分别下降14.9%和14.4%，毛利率和净利率同比均下降，分别达27.5%和10.6%（A股）及26.6%和13.1%（港股）。
• 销售回正：尽管上半年销售下滑3.0%，但1-8月累计销售同比增速回升至4.91%，显示销售韧性十足。
• 销售集中度高：TOP3房企销售占比近30%，其中中国恒大、碧桂园、融创中国表现突出，但部分房企如富力地产和绿城中国因销售目标过高导致完成度偏低。

2. 财务结构：杠杆优化，分化加剧

• 资产负债率：A股和港股样本房企资产负债率分别为81.6%和81.4%，较上年有所下降，但仍高于“820”房企座谈会提出的70%指标红线。
• 净负债率：A股和港股样本房企净负债率分别为122.5%和100.3%，同比分别下降5.5pct和5.0pct，显示整体杠杆有所优化。
• 现金短债比：A股和港股样本房企现金短债比分别为1.1X和1.0X，整体仍高于1X，但多数房企短债压力可控。
• 行业分化：部分房企如中国恒大、融创中国、龙光集团等因扩张策略或高负债率而面临较大财务压力；而万科A、金地集团等头部房企财务稳健，具备较强的抗风险能力。

3. 销售与拿地：短期滑落，趋于谨慎

• 销售波动：疫情对房企销售造成短期冲击，但随着市场需求释放，1-8月销售增速回升。
• 拿地收缩：2020年1-6月样本房企拿地金额同比下降12.9%，拿地金额占销售金额比重为34.9%，同比下降4.0pct。
• 拿地策略调整：房企因疫情和政策调控影响，拿地节奏放缓，拿地成本下降，部分房企如碧桂园、万科A、保利地产等仍保持较高拿地力度，但多数房企趋于谨慎。

投资建议

• 头部房企：推荐具备强融资能力、投资能力和产品能力的头部房企，如【金地集团】【龙湖集团】【万科A】。
• 成长性房企：推荐财务稳健、发展快速的成长性房企，如【弘阳地产】【中骏集团控股】【美的置业】。
• 旧改资源丰富的房企：推荐大湾区旧改资源充沛的房企，如【龙光集团】【中国奥园】。

风险提示

• 疫情扩散：可能对房地产销售和开发造成进一步影响。
• 政策调控：房地产政策调控超预期可能对行业造成压力。
• 经济下滑：经济下行可能影响购房需求和房企盈利能力。

附录：融资三条红线达标情况

• 达标房企：部分房企如保利地产、中国海外发展、华润置地、金地集团等剔除预收账款资产负债率、净负债率和现金短债比均达标。
• 未达标房企：多数房企仅部分指标达标，如中国恒大、融创中国、阳光城等，均触及2条及以上红线。

行业评级

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数10%以上。
• 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准指数。
• 回避：行业基本面向淡，指数将跑输基准指数10%以上。

数据来源

• 数据主要来自公司公告和克而瑞证券研究院。
• 指标计算方式：净负债率、剔除预收账款资产负债率采用算术平均，其他指标采用加权平均。

总结

2020年上半年，房地产行业在疫情和政策调控的双重压力下，业绩承压，但销售韧性较强。房企普遍通过优化财务结构、控制拿地节奏等方式应对市场变化。行业内部分化加剧，头部房企和部分成长性房企表现相对稳健，而扩张型房企则面临较大财务压力。分析师建议关注财务健康、基本面良好及具备旧改资源的房企，同时提醒投资者注意疫情扩散、政策调控及经济下滑等潜在风险。