20230226-天风证券-房地产行业研究周报_供给会成为需求释放的限制因素吗__18页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告主要分析了2023年初房地产市场的供需关系、政策影响及投资建议，重点探讨了当前住宅库存水平、热点城市供需缺口的可能性以及市场走势对房地产企业的影响。

主要观点

1. 住宅库存水平

• 截至2022年底，克而瑞80城商品住宅可售库存面积为5.21亿平方米，同比下降1.75%。
• 全国平均去化周期为19.0个月，较去年同期增加5.36个月。
• 住宅库存仍处于高位，与2014年5月、2016年3月、2020年9月的历史分位水平相似。
• 2023年上半年，可售库存预计仍将围绕5-5.4亿平方米波动，短期内供需关系反转概率较低。

2. 热点城市供需缺口

• 一线城市中，仅上海去化周期表现良好，其余城市平均去化周期均超过20个月。
• 二线城市中，杭州、合肥、南昌、济南的去化周期低于10个月。
• 一线城市库存分位数：北京（21%）、上海（75%）、广州（99%）、深圳（93%）。
• 二线城市库存分位数：杭州（68%）、南昌（45%）、济南（32%）、合肥（18%）。
• 上海和合肥库存处于相对低位，去化较快，预计在销售复苏期中需求回暖更快，但短期内不会形成明显供需缺口。

3. 销售与成交数据

• 2月18日-24日，60城新房成交面积为451万平方米，月度同比-1.71%，较上月改善39.13%。
• 二手房成交面积为223万平方米，月度同比+94.87%，改善明显。
• 土地市场本周成交建面2499万平方米，滚动12周同比+30.91%；成交总额256亿元，滚动12周同比+7.57%。
• 全国平均溢价率同比+4.13%，但略有下降。

4. 市场表现

• 本周申万房地产指数+0.94%，涨幅排名19/31，领先沪深300指数0.28%。
• H股方面，Wind香港房地产指数-1.35%，涨幅排序7/11，领先恒生指数2.08%。

关键信息

1. 供给与需求关系

• 供给在短期内未必成为需求释放的主要限制因素。
• 需求复苏的力度是判断城市供需缺口的关键指标。
• 在行业销售趋势性复苏前，各城市供给压力因基本面和历史库存而异，影响程度有限。

2. 政策与市场趋势

• 政策宽松对库存去化的影响程度与2014年类似，但未达到棚改货币化等大力度刺激政策的效果。
• 地产行情认知差尚未完全修复，建议关注政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期。

3. 投资建议

• 选股思路围绕信用修复、格局优化和销售复苏三大维度。
• 推荐关注：新城控股、金地集团（信用修复）；天地源、滨江集团、华发股份（格局优化）；保利发展、招商蛇口、我爱我家（销售复苏）。
• 此外，建议关注金融支持租赁市场的受益标的：万科A、龙湖集团。

行业与个股情况

1. A股重点标的

2. H股重点标的

风险提示

1. 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果存在不确定性。
2. 信用修复、格局优化及行业复苏可能不及预期。
3. 宏观环境变化可能对房地产行业及公司运行产生影响。