20211102-招银国际-中国房地产_开发商才是自己的救世主_6页_1mb

中国房地产行业研究报告总结

核心内容概述

本报告由招银国际证券发布，主要聚焦于中国房地产行业的现状与未来投资机会。报告指出，在市场情绪逐步稳定和政策支持下，房地产行业面临一定的复苏迹象，开发商正在通过资产处置和加快销售回款来改善财务状况，行业违约风险有所缓解。同时，报告建议投资者关注超跌的价值股和优质股，认为这些股票在年底至1Q22期间存在投资机会。

主要观点

1. 销售数据逐步改善

• 10月销售数据环比略有改善，尽管同比仍下降32%，但跌幅较9月的38%有所收窄。
• 全年销售同比仅增长5%，总完成率74%，显示行业整体销售仍面临较大压力。
• 部分房企如金茂实现了10月销售同比增长9%，而富力、奥园、万科、世茂和中骏的销售额跌幅均超过30%。

2. 房产税试点影响有限

• 房产税试点仍处于草案阶段，市场对多套房业主抛售的担忧尚未兑现。
• 房产税公告后（10月23日至29日），重点城市二手房交易量为978套，低于历史平均水平，表明市场反应较为理性。
• 预计房产税政策的实际影响需等到税率和征收范围明确后才会显现。

3. 行业违约风险有所改善

• 政策层面未出现实质性宽松，开发商需通过资产处置和加快销售回款来缓解流动性压力。
• 2H21期间，房企共处置了550亿元资产，恒大、融创等公司积极出售非核心资产。
• 销售回暖迹象显现，如融创北京学府壹号院销售额超100亿，融信上海项目当日去化率达100%，回款率82%。

4. 投资机会建议

• 投资者可关注超跌的价值股，如世茂、融创等，因其短期生存能力较强。
• 优质股具备长期跑赢市场的潜力，建议投资者在年底至1Q22期间重点关注。
• 行业整体估值处于低位（市净率0.8倍），具备一定的安全边际。

关键信息

1. 市场流动性支持

• 央行于10月20日至29日向市场净注入万亿人民币，为房地产行业提供了流动性支持。

2. 资产处置进展

• 融创、花样年、恒大、奥园等公司已进行多笔资产处置，涉及股权、物业、项目等。
• 例如，融创处置了18.64亿贝壳股权，恒大出售了盛京银行17.53亿股权。

3. 销售回暖迹象

• 重点城市如北京、上海的销售项目表现良好，部分房企实现当日去化率100%。
• 30城商品房交易套数在10月同比回暖，表明市场信心正在逐步恢复。

4. 投资评级

• 中国房地产行业投资评级为“优于大市”，表明行业整体预期表现优于市场。

附录：重点房企10月销售数据

投资建议

• 短期机会：关注超跌的价值股，如世茂、融创等，因其具备较强的生存能力。
• 长期潜力：优质股（如金茂）具备跑赢市场的潜力，适合长期持有。
• 估值优势：行业市净率较低（0.8倍），部分房企甚至低于0.4倍，具备安全边际。

风险提示

• 房地产行业仍面临较大的销售和财务压力，部分房企销售同比跌幅较大。
• 房产税试点政策仍处于草案阶段，其实际影响尚需进一步观察。
• 投资需谨慎，市场变化可能与报告预测存在差异，投资者应独立评估并咨询专业顾问。