2018-中国房地产_深耕一二线城市及有湾区布局的开发商_31页-4mb

报告摘要

本报告首次覆盖合景泰富（1813 HK）与远洋集团（3377 HK）两家中国地产公司，重点分析其在一二线城市及大湾区的布局、产品竞争力、并购能力、财务状况及投资逻辑。

土地储备与并购能力：
- 合景泰富与远洋集团均拥有超过80%的土地储备集中在一二线城市。
- FY18上半年，合景泰富通过并购补充了86%的土地储备，远洋集团为67%。
- 两家公司均具备良好的并购渠道及经验，尤其在大湾区和京津冀地区。
产品工艺与市场定位：
- 两家公司以工艺精湛的产品见长，有助于提升利润率并满足“消费升级”趋势。
- 合景泰富专注于广东市场，远洋集团则在京津冀地区有较强渗透，其产品设计具有文化底蕴，如“天著春秋”项目。
大湾区增长动力：
- 合景泰富与远洋集团在大湾区的项目占比分别为35%和27%，预计未来将受益于大湾区的发展。
- 广州、佛山、深圳及中山等城市将成为其重点发展区域。
投资评级与目标价：
- 两家公司均被给予“买入”评级，目标价分别为HK$10.54（合景泰富）和HK$4.92（远洋集团），均为净资产值20%的折让，意味着有27%和14%的上升空间。
风险因素：
- 地产交易政策严苛、项目发布延迟、政府设定平均售价低于预期、外汇利率风险（如人民币贬值及利率激增）是主要风险。

城市	合景泰富项目占比	远洋集团项目占比	人口（百万）	占地面积（平方公里）	平均售价（元/平方米）	市场分析
广州	23%	2%	14.5	7,433	60,000	中产市场有上升空间
佛山	9%	1%	7.5	3,848	24,000	首置市场有少量上升空间
深圳	1%	14%	12.5	2,050	80,000	高端市场有上升空间
中山	1%	8%	3.1	1,784	16,500	住宅价格稳定，适合退休市场

合景泰富：
- FY18上半年销售目标完成率达45%。
- 2018年可售资源总额约人民币1,110亿元，项目主要集中在大湾区和长三角。
- 目标价为HK$10.54，对应净资产值20%的折让，有27%的上升空间。
- 2018年预测核心市盈率为4.6倍，市净率为0.7倍，EV/EBITDA为8.7倍。
远洋集团：
- FY18上半年销售目标完成率未明确，但目标价为HK$4.92，对应净资产值20%的折让，有14%的上升空间。
- 2018年预测核心市盈率为5.0倍，市净率为0.6倍，EV/EBITDA为9.6倍。

指标	FY16	FY17	FY18E	FY19E	FY20E
营业额（人民币百万）	8,865	11,543	16,227	21,907	31,765
净利润（人民币百万）	3,465	3,620	3,579	4,882	7,088
核心净溢利（人民币百万）	3,299	2,415	3,579	4,882	7,088
每股核心盈利（人民币）	1.08	0.77	1.13	1.55	2.25
市净率（倍）	0.9	0.8	0.7	0.7	0.6