房地产行业深度报告-我国房地产是否已进入调整过度阶段？-东吴证券

房地产行业深度报告：我国房地产是否已进入调整过度阶段？

1. 当前发展阶段对比
   • 中国当前的房地产市场生命周期与日本上世纪80年代末和美国上世纪50-60年代初相似。
   • 主要通过人口结构（主力置业人口占比、反向抚养比）、城镇化率、每千人开工套数、居民杠杆率四个维度综合比较。

2. 现状分析

• 人口结构：主力置业人口占比（28.4%）和反向抚养比（22.3%）仍处于高位，但仍反映人口结构变化趋势。
• 城镇化率：当前为64.6%，与美日相似发展阶段相比仍有较大提升空间。
• 新开工数据：2022年中国每千人开工套数降至54套，显著低于合理水平；2021-2022年住宅新开工面积较高峰下降793%。
• 居民杠杆率：目前稳定在61%的合理区间，未来仍有小幅提升空间。

3. 宏观指标调整幅度

• 新房销售：已下滑超30%，高于美日同类调整期的降幅。
• 住宅开发投资：降至195%的低点，波动幅度显著。
• 新开工面积：较高峰下降693%，推升行业进入深度调整。

4. 占GDP比重分析

• 住宅投资占GDP比重：2023年预计降至46%，低于美日相似发展阶段的57%，已显现出调整过度的迹象。
• 房地产业增加值占比：2022年降至61%，显著低于美日10%左右的水平，调整充分但尚未触底反弹。

5. 结论

• 我国房地产行业已出现调整过度的迹象，触底反弹尚需观察；
• 但随着城镇化率提升和存量业务（租赁、物业管理、中介、代建）的发展，行业未来仍有增长空间。

投资建议：

• 推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份；
• 建议关注：中国海外发展、华润置地；
• 关注存量业务：绿城管理控股、华润万象生活、贝壳等企业。

风险提示：

• 政策放松不及预期；
• 宏观及行业风险叠加导致行业复苏不确定性。