房地产行业深度报告：我国房地产是否已进入调整过度阶段？-20231222-东吴证券-27页_1014kb

房地产行业深度报告分析总结：

本报告通过与中国、美国、日本房地产发展周期的横向比较，探讨中国房地产是否已进入调整过度阶段。结论基于四个维度（人口结构、城镇化、新开工、居民杠杆率）和核心指标（如新房销售、住宅投资、新开工面积、占GDP比重）的结果，美国和日本的相似阶段（美国1950年代末-60年代初、日本1980年代末）进行对标。

人口结构方面，中国主力置业人口占比284%，反向抚养比223%，具较高水平；城镇化率64.6%，仍有提升空间；每千人开工套数降至54套，低于合理水平；居民杠杆率维持在61%。

核心指标显示，中国本轮下行周期新房销售从高点下降超30%、住宅开发投资下降195%、住宅新开工面积下降693%。占GDP比重方面，2023年预计住宅投资占比46%（低于美国45%、日本57%），但美日经验显示触底反弹需进一步观察；房地产业增加值占比61%（低于美日10%-13%），已显示出调整过度迹象。

综合判断，中国房地产已出现过度调整，但复苏需观察。长期来看，城镇化率提升和存量业务发展（如租赁、物业管理）将提供增长空间。投资建议关注资源禀赋稳健房企（推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份；关注：中国海外发展、华润置地）及存量业务公司（推荐：绿城管理控股、华润万象生活；关注：贝壳）。风险包括行业下行超预期、政策放松不及预期等。