20230331-东吴证券-新城悦服务-01755.HK-2022年年报点评_核心业务稳健增长_坚定推进_大后勤_战略_3页_462kb

报告摘要

新城悦服务（01755.HK）2022年年报总结

核心内容概述

新城悦服务于2022年实现营业收入51.8亿元，同比增长19.1%，但归母净利润同比下滑19.4%至4.2亿元，业绩未达预期。公司正逐步摆脱对房地产行业的依赖，推进“大社区+大后勤”战略，提升非住宅项目管理规模，同时拓展社区增值服务，推动多元化发展。

主要观点

营收增长与利润下降

营业收入：2022年营收为51.8亿元，同比增长19.1%。
归母净利润：2022年归母净利润为4.2亿元，同比下降19.4%。
毛利率：整体毛利率为25.8%，同比下降5.0个百分点，主要受疫情、新交付项目对毛利率的正面影响减弱，以及非住项目占比提升等多因素影响。

物业管理业务表现

合约面积与在管面积：截至2022年末，物管合约面积达3.1亿方，同比增长12.2%；在管面积达2.0亿方，同比增长29.1%。
非住项目占比：非住项目在管面积占比从2021年的18.9%提升至2022年的25.8%，推动业务结构优化。
第三方占比：第三方在管面积和合约面积占比分别为51.9%和46.7%，显示公司对外拓展能力增强。

“大后勤”战略推进

开发商增值服务与智慧园区服务：这两项与房地产相关的业务收入占比从2021年的30.7%降至2022年的16.8%，表明公司正逐步减少对房地产行业的依赖。
社区增值服务：社区增值服务收入增长显著，其中团餐业务收入同比增长334.2%，设施管理业务同比增长54.2%，成为新的增长点。
团餐业务：公司收购苏州海奥斯餐饮和天津金玉，中标多个高校、医院、企业团餐项目，年合同金额超5亿元。
设施管理业务：在管电梯达3.3万台，显示出较强的后勤服务能力。

关键信息

盈利预测

年份	归母净利润（亿元）	同比增长率	EPS（元/股）	P/E（倍）
2023E	4.8	14.32%	0.56	10.0
2024E	5.4	12.01%	0.62	8.9
2025E	6.0	10.20%	0.69	8.1

财务指标

指标	2022A	2023E	2024E	2025E
每股净资产（元）	2.97	3.29	3.62	3.99
ROIC（%）	21.52	21.54	21.05	20.44
ROE-摊薄（%）	16.35	16.91	17.18	17.20
资产负债率（%）	52.71	50.03	47.74	45.41
P/E（现价&最新股本摊薄）	11.06	9.95	8.88	8.06
P/B（现价）	1.86	1.68	1.53	1.39

现金流情况

年份	经营活动现金流（亿元）	投资活动现金流（亿元）	筹资活动现金流（亿元）	现金净增加额（亿元）
2022E	-0.43	-2.95	-1.46	-5.30
2023E	0.587	-3.44	-2.01	0.32
2024E	0.704	-3.11	-2.41	1.43
2025E	0.854	-2.85	-2.71	2.88

投资评级

评级：买入（维持）
理由：公司核心业务稳健增长，非住项目占比提升，推动“大后勤”战略落地，未来增长潜力较大。

风险提示

市场化外拓不及预期
团餐业务扩张不及预期
疫情反复影响超预期

市场数据

指标	数据
收盘价（港元）	6.30
一年最低/最高价（港元）	3.41/11.50
市净率（倍）	2.12
港股流通市值（百万港元）	5,488.76

总结

新城悦服务在2022年实现了营收稳健增长，但净利润表现不及预期。公司通过推进“大后勤”战略，加快非住项目发展，优化客户结构，逐步减少对房地产行业的依赖。尽管面临利润率下降的压力，但社区增值服务和团餐、设施管理业务的快速增长为公司提供了新的增长动力。整体来看，公司具备较强的发展潜力，维持“买入”评级。

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