20260213-中诚信国际-中国房地产行业展望_2026年2月_17页_935kb

报告摘要

中国房地产行业展望（2026年2月）

核心内容

2025年，中国房地产行业延续调整态势，政策力度同比减弱，但销售规模降幅收窄，去库存取得一定进展，行业处于“止跌回稳”的深度调整阶段。预计2026年行业销售及投资下行压力仍存，但节奏放缓，政策端将进入常态化实施阶段，待售面积有望出现拐点性下降，为“十五五”房地产市场触底企稳奠定基础。头部房企市场地位稳固，但行业颈部及腰部企业排序仍存在较大波动，主要取决于其核心资源获取能力、产品打造能力和长库存消化能力。

主要观点

政策导向：2025年政策以“稳市场、促转型、防风险、惠民生”为核心，重点推进城市更新、保障房建设及住房租赁规范化，逐步构建长效机制。2026年政策将更注重完善融资制度，避免短期刺激，推动行业进入常态化发展阶段。
市场表现：全国商品房销售额同比下降12.6%，但降幅较上年收窄。期房销售大幅下滑，现房销售维持增长，现房销售面积占比提升至35.44%。改善性住房需求增长明显，成为市场重要支撑。
企业分化：央国企销售占比提升至65.61%，但仍有33家央国企权益销售金额下降，其中部分企业降幅超50%。民营企业销售压力更大，万科已退出行业前五，金地、雅居乐等企业降幅超50%。头部房企（如中海、保利、华润）仍具较强竞争力，但行业整体呈现分化趋势。
价格与库存：新建商品住宅价格持续下行，但降幅收窄。待售面积同比增长1.6%，但增速较上年显著放缓，去库存取得一定进展，但整体压力仍存。
融资与信用风险：2025年房地产融资政策转向长效机制，避免短期刺激。“白名单”项目审批金额提升至7.5万亿元，房企融资环境逐步改善。但部分非央国企控股房企仍面临短期兑付压力，已出险房企信用修复情况需持续关注。2025年境内债券违约事件减少，但境外美元债违约压力仍存。
财务状况：样本企业销售业绩降幅边际收窄，但整体亏损面扩大，财务杠杆攀升，偿债能力弱化。部分房企毛利率企稳，但净利率仍为负。资产规模收缩趋势放缓，但货币资金短债比和净负债率仍处于高位，行业重心转向存量资产质量优化。

关键信息

政策调控：城市更新、保障房建设、REITs扩围等政策持续推进，政策端着力于精准调控和长效机制建设。
销售趋势：2025年商品房销售额8.39万亿元，同比下滑12.6%。现房销售占比提升至35.44%，改善性住房需求成为市场重要支撑。
土地投资：2025年百城住宅类土地成交金额同比下降18.04%，核心区域地块热度较高，但整体投资规模仍呈下行趋势。
融资状况：2025年房企境内债券净融资为-875.15亿元，境外美元债净融资仍呈净流出。部分房企通过债务重组或展期缓解资金压力。
财务指标：样本企业平均总资产规模持续下降，但收缩速度放缓；平均净利率为负，但部分企业表现改善；货币资金短债比和净负债率仍处于高位，显示房企偿债压力依然较大。

行业展望

中诚信国际维持中国房地产行业展望为“负面改善”，即未来12~18个月行业总体信用质量较上一年有所改善，但尚未达到稳定水平。行业将逐步进入筑底与分化阶段，头部房企地位稳固，而腰部及以下企业面临较大排序波动。

样本企业表现

公司简称	2025年权益口径销售金额（亿元）	2025年6月末总资产（亿元）	2025年6月末所有者权益（亿元）	2025年上半年毛利率（%）	2025年上半年净利率（%）	2025年上半年三费收入占比（%）	2024年存货周转率（次）	2025年6月末货币资金短债比（X）	2025年6月末净负债率（%）
保利发展	2,000.00	13,054.89	3,455.97	14.64	5.62	5.64	0.32	1.88	60.76
滨江集团	477.00	2,406.44	548.59	12.24	5.92	2.06	0.38	3.79	4.07
华润置地	1,592.80	11,486.69	4,104.14	24.00	15.47	6.64	0.45	2.14	38.15
建发房产	909.10	4,644.62	1,226.42	15.19	5.24	6.76	0.49	4.23	13.77
金地集团	186.00	2,696.71	978.22	13.17	-27.28	17.66	0.59	0.60	55.08
融创中国	177.00	8,159.11	68.12	3.58	-56.52	29.00	0.11	0.08	3,192.10
万科地产	870.40	11,941.49	3,211.61	9.97	-10.32	9.19	0.51	0.47	91.51
中海地产	2,311.00	6,285.29	2,673.61	20.21	13.68	2.83	0.36	5.10	11.62
招商蛇口	1,323.00	8,680.40	2,789.45	14.38	3.38	6.24	0.39	1.67	53.96

附表说明

财务指标计算公式：
- 短期债务 = 短期借款 + 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债 + 应付票据 + 一年内到期的非流动负债
- 长期债务 = 长期借款 + 应付债券
- 总债务 = 长期债务 + 短期债务
- 净负债率 = (总债务 - 现金及现金等价物) / 所有者权益
- 货币资金短债比 = 现金及现金等价物 / 短期债务
- 存货周转率 = 营业成本 / 存货平均净额
- 营业毛利率 = (营业总收入 - 营业成本) / 营业总收入
- 净利润率 = 净利润 / 营业总收入
行业展望定义：
- 正面：未来12~18个月行业总体信用质量将有明显提升
- 稳定：未来12~18个月行业总体信用质量不会发生重大变化
- 负面：未来12~18个月行业总体信用质量将恶化
- 正面减缓：未来12~18个月行业总体信用质量较上一年“正面”状态有所减缓
- 稳定提升：未来12~18个月行业总体信用质量较上一年“稳定”状态有所提升
- 稳定弱化：未来12~18个月行业总体信用质量较上一年“稳定”状态有所弱化
- 负面改善：未来12~18个月行业总体信用质量较上一年“负面”状态有所改善

总结

中国房地产行业在2025年经历了持续调整，政策力度减弱，但销售和去库存取得一定进展。2026年行业销售和投资压力仍存，但节奏放缓，政策进入常态化阶段。头部房企市场地位稳固，但行业腰部企业排序波动较大。政策端逐步转向长效机制建设，融资环境改善，但部分房企仍面临短期兑付压力。样本企业销售和财务状况呈现分化趋势，部分企业盈利修复能力增强，但整体仍处于筑底阶段，需持续关注信用风险及行业分化趋势。

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