上海2020年办公室市场展望_9页-2mb

上海办公楼市场2020年展望总结

核心内容

2020年，上海办公楼市场预计将迎来显著变化，主要体现在新增供应量的增加、租金上涨压力以及非中央商务区办公楼市场的崛起。上海作为中国最重要的经济中心之一，其办公楼市场的发展将对全国乃至全球产生深远影响。

主要观点

中央商务区与非中央商务区的动态变化

• 中央商务区租金上涨：由于租金持续上涨，越来越多对价格敏感的租户将从传统的中央商务区搬离，转向非中央商务区。
• 非中央商务区发展潜力：上海火车站、北外滩和前滩等外围区域因其与中央商务核心区的紧密联系和便捷交通，发展前景较好。
• 新兴商务区崛起：前滩和徐汇滨江等非核心商务区预计将在2020年成为新的中央商务区。

办公楼市场供应与需求

• 新增供应量：到2020年，上海中央商务区新增办公空间预计为110万平方米，而新兴商务区则预计新增330万平方米。
• 甲级办公楼总量：预计到2020年，上海甲级办公楼空间总量将达到1100万平方米，将超越香港，成为中国最大的办公楼市场。
• 内资企业需求增长：内资企业的需求仍将快速增加，同时越来越多的跨国公司也将在上海寻找新的办公地点。

产业与科技园区发展

• 产业集中趋势：上海非中央商务区正在开发更多的产业与科技园区，特别是制造业和制药业的跨国公司以及国内高科技企业。
• 金融行业迁移：上海证券交易所与中国金融期货交易所计划迁至杨高路，这将大大提升该地区的吸引力，尤其是对金融行业的公司。

关键信息

• 数据速览：

  • 平均楼龄：8.1年
  • 中央商务区库存（2016年）：380万平方米
  • 未来新增供应量（中央商务区，2017-2020年）：110万平方米

• 市场趋势：

  • 中央商务区供应充足，但租金上涨压力将逐步显现。
  • 非中央商务区项目正逐步受到青睐，尤其是靠近核心区域的新兴商务区。
  • 陆家嘴与南京西路依然是最受欢迎的办公区域，但前滩和徐汇滨江将崭露头角。

• 租户建议：

  • 重新评估房地产资产组合，考虑非中央商务区的办公选择。
  • 合理规划办公室搬迁计划，确保在预算内准时搬迁。

• 投资者与开发商建议：

  • 在交易中作出让步，尤其是出租较老的中央商务区办公楼时，以确保出租率。
  • 考虑更长的租期或更灵活的租赁条款，同时提升租金竞争力和管理服务水平。

贡献者与作者

• 作者：

  • Jiemei Tan (JM)：研究分析员，企业解决方案研究部，亚太区
  • Dr. Megan Walters：研究部总监，亚太区

• 贡献者：

  • 姚耀：研究部总监，华东区
  • 丘晋嵩 (James Allan)：商业地产部总监，上海

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