20201111-天风证券-中公教育-002607.SZ-拟参与竞拍土地使用权_建设研发中心等巩固一体化响应能力_3页_737kb

中公教育（002607）总结

核心内容

中公教育拟通过其全资子公司北京中公未来教育科技有限公司参与竞拍北京市昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目地块，土地面积为3.74万平方米，包含R2二类居住用地和F3其他类多功能用地。土地挂牌起始价为30.05亿元，竞买保证金为6.01亿元。项目建成后，将用于建设研发中心、教育示范中心、培训中心、响应指挥中心和创新教育总部。

主要观点

• 项目目标：该地块将用于建设多个关键设施，包括在线科技研发中心、线上线下融合教育示范中心、研发与教学人员融合培训中心、全国市场垂直一体化响应指挥中心和创新教育总部，旨在全面提升公司在科技研发、培训能力、市场响应及品牌影响力方面的能力。
• 预期效益：
  • 提升集群化研发能力。
  • 增强线上线下融合产品规模化生产及普及能力。
  • 提高全国市场垂直一体化快速响应能力。
  • 增强全品类产品的敏捷创新能力。
  • 解决5000多名学员的吃住学一体化需求。
  • 支持30000多名教师和研发人员的多轮次集中内训。
• 战略意义：该项目是公司巩固一体化响应能力、引领行业科技、研发、培训、服务、市场及指挥体系革新的关键举措，有助于提升品牌形象及竞争壁垒，同时配套建设的公寓住宅可解决核心人才住房问题，提升行业人才竞争壁垒。

关键信息

• 土地详情：

  • 面积：3.74万平方米。
  • 建筑控制规模：14.2万平方米。
  • 用地性质：R2二类居住用地、F3其他类多功能用地。
  • 土地出让年限：居住70年、商业40年、办公50年。
  • 挂牌起始价：30.05亿元。
  • 竞买保证金：6.01亿元。

• 财务预测与估值：

  • 净利润：预计2020年为25.14亿元，2021年为35.54亿元，2022年为49.13亿元。
  • 每股收益（EPS）：预计2020年为0.41元，2021年为0.58元，2022年为0.80元。
  • 市盈率（P/E）：预计2020年为103.53倍，2021年为73.24倍，2022年为52.98倍。
  • 市净率（P/B）：预计2020年为26.47倍，2021年为27.05倍，2022年为25.86倍。
  • EV/EBITDA：预计2020年为87.69倍，2021年为59.58倍，2022年为43.78倍。
  • PE（2020）：104倍，2021年为73倍。

• 投资评级：

  • 6个月评级：买入（维持评级）。
  • 当前价格：42.2元。
  • 目标价格：未明确。

• 风险提示：

  • 公司能否竞得土地使用权尚存在不确定性。
  • 核心高管流失。
  • 拿地进度不及预期。

财务数据与分析

• 财务比率：
  • 毛利率：59.08%（2018）、58.45%（2019）、61.00%（2020E）、56.00%（2021E）、57.00%（2022E）。
  • 净利率：18.48%（2018）、19.67%（2019）、19.32%（2020E）、21.00%（2021E）、21.35%（2022E）。
  • ROE：39.03%（2018）、52.59%（2019）、25.56%（2020E）、36.93%（2021E）、48.82%（2022E）。
  • 资产负债率：58.98%（2018）、65.55%（2019）、22.76%（2020E）、41.52%（2021E）、27.93%（2022E）。
  • 净负债率：32.44%（2018）、4.16%（2019）、-56.16%（2020E）、-100.44%（2021E）、-61.42%（2022E）。

市场与行业背景

• 行业：传媒/文化传媒。
• 公司发展：中公教育已建立并完善研发渠道运营垂直一体化响应反馈机制，巩固自身护城河并提升市场竞争格局。
• 业绩表现：上半年因考试延期积压的待确认收入在Q3部分释放，弥补上半年亏损后净利稳健增长。Q4为业绩确认高峰，Q1-3的高增长奠定了全年趋势。
• 人才与资本投入：公司加大研发教学市场服务等关键驱动要素的人才与资本投入，以研发为主导的市场领先优势持续增强。
• 线上与线下融合：线上快速发展，线下稳步推进，线上线下融合优势更加凸显。
• 长期价值：疫情加剧中小机构出清，扩招趋势叠加资源积累将更加巩固中长期护城河。

分析师声明与一般声明

• 分析师声明：报告观点反映了分析师的个人看法，与报酬无直接或间接联系。
• 一般声明：本报告由天风证券发布，所有材料版权均属天风证券及其附属机构，未经许可不得修改、发送或复制。
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特别声明

• 利益冲突：天风证券可能持有提及公司所发行的证券并进行交易，也可能提供相关金融服务，投资者需注意潜在利益冲突。
• 投资评级声明：
  • 股票投资评级：买入（预期股价相对收益20%以上）。
  • 行业投资评级：强于大市（预期行业指数涨幅5%以上）。

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