20180911-华创证券-房地产行业2018年四季度投资策略_行至水尽处_坐看云起时_46页_2mb

稳杯再平衡 - 华创证券2018年秋季策略会总结

核心内容

本报告由华创证券袁豪撰写，聚焦2018年四季度房地产行业投资策略，分析了房地产行业在宏观政策、行业调控、土地市场、投资趋势及估值情况等方面的综合表现，并提出对地产龙头的投资建议。

主要观点

1. 成交方面

• 宏观与行业政策对冲：宏观政策趋松与行业政策从紧形成对冲，导致房地产行业需求总量稳定但结构分化。
• 政策环境：行业调控政策持续从严，且已达到史上最严，后续调控空间有限，可能转向限售扩围和摇号政策。
• 销售趋势：7-10月销量基数逐月走低，累计同比稳定趋强，预计11-12月销量会因基数略高而走低，全年销量大概率创新高。
• 资金改善：宏观政策放松推动资金边际改善，尤其是公司债融资成本显著下行，反映房企融资端改善。

2. 拿地方面

• 土地市场降温：土地成交面积和金额均出现下行趋势，流拍率和溢价率显著下降。
• 地方政府压力：土地出让收入减少将加大地方政府的财政压力，尤其在低库存背景下。
• 拿地集中度：龙头房企仍保持积极拿地，拿地集中度上升，显示资源向头部企业聚集。

3. 投资方面

• 投资结构：房地产开发投资由施工投资和土地购置费组成，其中施工投资占比更高且更为关键。
• 施工投资弱化：2018年1-7月施工投资同比转负，显示行业投资持续偏弱。
• 土地购置费支撑：土地购置费同比增长显著，但因滞后性，不直接创造商品需求。
• 投资下行预期：预计土地购置费将跳降，施工投资低位修复，推动整体投资加速下行。

4. 估值方面

• 板块估值低位：A股房地产板块估值回落至10-12倍，为6年来最低水平。
• 国际对比：我国房地产板块估值低于国际平均水平，尤其AH房企估值仍有修复空间。
• 预收款增长：房企预收款高增，业绩锁定性增强，推动板块周期延长，个股业绩波动收窄。
• 估值修复预期：预计未来3年房企业绩增速在20-25%区间，将推动估值中枢回升至10-15倍。

关键信息

行业政策与宏观政策的对冲

• 房地产调控政策持续从严，宏观政策趋松，两者形成对冲。
• 需求端调控政策仍偏紧，但宏观政策放松可能带来资金边际改善。

土地市场表现

• 土地成交面积和金额同比下行，流拍率和溢价率走低。
• 土地购置费同比增长72.3%，但施工投资同比下降4.1%，显示投资结构失衡。

投资趋势

• 房地产开发投资由土地购置费支撑，但施工投资疲软。
• 预计土地购置费将跳降，施工投资低位修复，推动投资下行。

估值分析

• A股房地产板块估值处于历史低位，与沪深300的比值降至0.9倍。
• AH房企估值仍低于国际平均水平，存在修复空间。
• 预收款高增，业绩锁定性强，推动板块周期延长，个股业绩波动收窄。

投资建议

• 维持对地产龙头的看多态度，认为其相对收益和绝对收益价值在当前时点显现。
• 推荐关注保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团等一线龙头，以及中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福等二线房企。

估值表（部分）

结论

本报告强调，在当前宏观政策趋松与行业政策从严对冲的背景下，房地产行业整体呈现需求稳定、结构分化、资金边际改善的趋势。土地市场继续降温，流拍率和溢价率下降，但龙头房企仍保持积极拿地，推动行业资源向头部企业集中。房地产开发投资由土地购置费支撑，但施工投资持续偏弱，整体投资将加速下行。板块估值处于历史低位，存在修复空间，建议重点关注地产龙头及蓝筹房企，维持“推荐”评级。