20210612-中泰证券-物业服务行业专题_怎么看行业市场空间_43页_3mb

物业管理行业市场空间分析总结

核心内容概览

物业服务行业正经历从传统物业管理向多元化服务模式的转变，其市场空间正在扩大，涵盖基础物业服务、城市服务及增值服务三大领域。行业整体呈现增长趋势，优质企业有望在未来保持较高的成长速度。

主要观点

• 基础物业服务：住宅与非住宅业态市场规模合计预计超1.2万亿元，其中住宅业态约8000亿元，非住宅业态约4560亿元。
• 城市服务：作为基础物业服务在政府端的延伸，城市服务市场空间有望突破万亿，尤其在环卫、机关后勤等领域。
• 增值服务：业务边界持续延展，预计至2025年市场规模近万亿，包括非业主与业主增值服务，其中业主增值服务潜力更大。

关键信息

基础物业服务

• 住宅业态：预计至2025年行业市场规模约8000亿元。2019年全国住宅物业在管面积约193亿方，渗透率约57%。
• 非住宅业态：预计至2025年市场规模约6314亿元，包括写字楼、产业园区、学校、医院、商业、公共场馆与交通枢纽等。
• 物业费：当前住宅物业费约2元/平/月，未来有望提升至2.3元/平/月，主要受益于老旧小区渗透率提升、新交付物业定价较高及部分项目提价。
• 写字楼：预计至2025年市场规模约827亿元，物业费水平在6元/平/月左右。
• 产业园区：预计至2025年市场规模约1544亿元，物业费约3.3元/平/月。
• 学校：预计至2025年市场规模约550亿元，物业费约3.5元/平/月。
• 医院：预计至2025年市场规模约450亿元，物业费约4.2元/平/月。

城市服务

• 市场空间：预计至2025年全国城乡环境卫生支出达5040亿元，城市综合服务总费用有望突破1.58万亿元。
• 政策支持：住建部等十部委发布的《通知》推动物业服务全覆盖及物业费市场化改革，提升行业增长预期。
• 发展方向：城市服务以环卫为切入点，未来有望扩展至更多领域，如城市基础设施管理、社区服务等。

增值服务

• 非业主增值服务：预计至2025年市场规模约1658亿元，涵盖房地产产业链相关服务，如规划设计、新房代售等。
• 业主增值服务：预计基准情景下市场规模约5786亿元，乐观情景下可达7570亿元，包括生活零售、房产经纪、教育养老等领域。
• 增长潜力：物业增值服务具备较高的转化空间，优质企业通过提升服务品质与渗透率，有望分取线上平台的部分流量。

行业格局与投资建议

• 行业格局：优质公司通过服务升级与业务拓展，逐步形成市场优势，行业内部出现明显分化。
• 投资建议：重点关注以下企业：
  • 头部企业：碧桂园服务、融创服务、绿城服务；
  • 优质一线：金科服务、永升生活服务、世茂服务、新城悦服务；
  • 细分领域龙头：
    • 公建业态：招商积余、保利物业、新大正；
    • 商管业态：华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、合景悠活；
    • 商写业态：卓越商企。

风险提示

• 房地产行业竣工低于预期；
• 物业费市场化进度低于预期；
• 房地产市场销售低于预期；
• 数据滞后与测算方法局限性；
• 行业渗透率提升不及预期；
• 部分业态市场放开程度不及预期。

市场空间测算依据

• 住宅业态：基于总人口、城镇化率、人均居住面积及渗透率推算，预计2025年在管面积达288亿方，市场规模约7948.8亿元。
• 写字楼：基于办公楼竣工面积与物业费测算，预计2025年市场规模约827亿元。
• 产业园区：基于国家级与省级开发区的在管面积及物业费测算，预计2025年市场规模约1544亿元。
• 学校：基于高校数量与校舍面积推算，预计2025年市场规模约550亿元。
• 医院：基于医院数量与床位数推算，预计2025年市场规模约450亿元。

总结

物业服务行业在资本与科技的推动下，正从单一的物业管理向多元化服务模式转变。三大细分赛道（基础物业服务、城市服务、增值服务）均具备较大的市场潜力，预计至2025年总市场规模有望突破万亿元。未来，随着政策支持、服务升级与市场拓展，行业将迎来持续增长。