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深圳2022年上半年房地产市场回顾与下半年展望

核心内容概览

2022年上半年，深圳房地产市场在疫情及科技行业调整的双重影响下，整体保持韧性，部分市场表现优于全国平均水平。写字楼、零售物业、物流仓储及产业园区市场均呈现不同特点，大宗交易市场则以写字楼为主导，活跃度较高。

写字楼与产业园市场

新增供应与空置率

• 新增供应：38.7万平方米，主要集中在前海片区。
• 空置率：17.2%，环比上升0.6个百分点，同比改善3.7个百分点。
• 净吸纳量：23.5万平方米，位列全国第二。
• 平均租金：186.5元/月/平方米，环比下跌0.6%。

主要观点

• 科技和金融是两大主要需求驱动，合计贡献近六成需求。
• 科技行业需求同比减少15.1个百分点，但金融板块需求稳定。
• 企业搬迁需求占主导，尤其是升级搬迁，多由非核心区域迁入核心区域。
• 业主采取多种策略应对市场变化，如延长免租期、调整租金等。

下半年展望

• 预计新增供应将超70万平方米，集中在南山和福田。
• 科技行业政策监管可能进一步影响需求，空置率或将上升。
• 金融和专业服务需求稳定，新兴行业如新能源汽车、半导体、跨境电商等将带来新增需求。
• 市场对疫情防控持乐观态度，可能吸引外地企业设址。
• 租金预计稳中有升，但涨幅有限。

优质零售物业市场

新增供应与空置率

• 新增供应：7.0万平方米，仅绿景红树林购物中心开业。
• 空置率：3.7%，环比改善0.2个百分点。
• 净吸纳量：8.2万平方米，同比相差不大。
• 首层平均租金：19.8元/天/平方米，环比微降0.2%。

主要观点

• 优质零售市场租金受疫情影响微降，但政府补贴和消费刺激政策支撑市场。
• 新入市项目入住率良好，存量项目运营稳定，市场供需平衡。
• 部分品牌加强华南市场布局，提升市场活跃度。

下半年展望

• 预计新增供应将超70万平方米，次级核心区与新兴区域各占一半。
• 空置率可能小幅上升，但仍将保持低位。
• 平均租金预计稳中有升，市场活跃度有望提升。

物流仓储市场

新增供应与空置率

• 新增供应：无新增高标仓入市，供应持续紧缺。
• 空置率：0.4%，环比持平。
• 净吸纳量：10.6万平方米。
• 平均租金：48.0元/月/平方米，环比增长1.1%。

主要观点

• 高标仓市场供不应求，租金持续上涨。
• 需求主要来自3PL、电商及跨境电商。
• 租户倾向于在原片区寻租，若无法找到则转向厂房或楼仓，甚至周边城市。

下半年展望

• 预计仅有一个10万平方米的新增供应入市，无法缓解供不应求。
• 零售、电商及第三方物流需求将保持稳定增长。
• 平均租金预计继续上涨，空置率维持低位。

产业园区市场

新增供应与空置率

• 新增供应：10万平方米，位于光明新区。
• 空置率：11.4%，同比下降1.2个百分点。
• 净吸纳量：10.6万平方米。
• 平均租金：99.0元/月/平方米，环比下降0.3%。

主要观点

• 厂房类园区需求来自高端制造、生物医药和电子信息。
• 研发办公类园区需求集中在3C电子、医药及生命科学、科技行业。
• 工业写字楼需求以科技和金融为主导，科技细分行业为互联网软件和电商，金融为投资理财和互联网金融。

下半年展望

• 预计新增供应将超50万平方米，主要为工业写字楼。
• 空置率可能小幅上升，租金仍将下行，但跌幅收窄。
• 政府产业扶持政策持续，土地供应以工业用地为主，推动市场发展。

大宗交易市场

交易概况

• 交易宗数：9宗
• 成交总额：51.7亿元
• 写字楼成交占比：70.0%
• 自用型投资占比：70.0%
• 企业类买家占比：100.0%

主要观点

• 写字楼成交主导市场，买家包括银行、科技公司、医药企业等。
• 单笔最大交易约17亿元，均为资产交易，用于企业总部落址。
• 核心区和核心拓展区物业更受青睐，前海片区成交集中。

下半年展望

• 开发商受现金流压力影响，供应端将增加，大宗交易活跃度有望提升。
• 写字楼与零售物业可售项目增多，价格谈判空间变大，促成成交。
• 工业物业和数据中心因其稳定租金增长和投资属性，将继续受到投资者青睐。

总结

2022年上半年，深圳房地产市场在疫情与行业调整的背景下，整体保持韧性。写字楼市场需求总量可观，金融和专业服务支撑市场活跃；零售市场供需平衡，租金微降但政策支撑市场；物流仓储市场供不应求，租金稳增；产业园区市场空置率改善，租金略有下调。下半年，市场预计将在供应增加与需求多元化中继续前行，租金走势趋于稳定，市场活跃度有望回升。