房地产REITs专题报告：红土创新深圳人才安居REIT投价分析_22页_953kb

红土创新深圳人才安居REIT投价分析总结

核心内容

红土创新深圳人才安居REIT（以下简称“红土保租房REIT”）是深圳首单保障性租赁住房基础设施公募REITs，采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要投资于安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆等四个保障性租赁住房项目。该REITs通过战略配售、网下询价和公众认购三种方式发行，总份额为5亿份，认购价格为2.484元/份。

主要观点

• 政策支持显著：保障性租赁住房REITs的推出标志着我国公募REITs市场进一步拓展，对房地产融资具有重要意义。深圳作为一线城市，保障性租赁住房需求旺盛，具有较大的市场潜力。
• 项目质量较高：四个项目分别位于福田、罗湖、大鹏和坪山区，位置优越，交通便利，生活配套完善，出租率均在98%以上，租金稳定。
• 租金定价合理：深圳保障性租赁住房租金为同地段市场租金的60%，相比其他城市更具竞争力，且租户结构稳定，租金支付能力强。
• 预期收益稳健：根据戴德梁行的估值报告，预计2022年和2023年的净现金流分派率分别为4.24%和4.25%，预期年化收益率分别为3.95%和3.96%，具备一定的投资吸引力。
• 投资建议积极：鉴于当前公募REITs供给较少，红土保租房REIT上市后有望获得溢价，建议投资者积极关注。

关键信息

基金基本情况

• 基金管理人：红土创新基金管理有限公司，国内首家创投系公募基金，注册资本4亿元。
• 原始权益人：深圳人才安居集团，市属国有独资公司，注册资本1000亿元，由深圳市国资委100%出资。
• 发行安排：
  • 战略配售：3亿份，占60%，其中原始权益人及其关联方认购2.55亿份，占51%。
  • 网下发售：1.4亿份，占28%。
  • 公众投资者认购：0.6亿份，占12%。

基础设施项目基本情况

• 项目概况：四个项目总面积13.47万平方米，共1,830套保障性租赁住房及其配套，项目出租率均在98%以上。
• 租金情况：租金为同地段市场租金的60%，具有显著竞争优势。
• 租户结构：个人租户占比约43%，用人单位占比约57%，租户行业广泛，收入稳定。
• 财务表现：
  • 2022年1-3月，安居百泉阁实现营业收入2,049,957.50元，净利润624,404.21元。
  • 凤凰公馆和保利香槟苑分别在2020年11月和2021年10月开始运营，保持盈利状态。
  • 2021年项目公司总资产稳步增长，负债主要为流动负债，项目公司资产以非流动资产为主。

保障性租赁住房市场情况

• 政策支持：国家及地方政府出台多项政策，支持保障性租赁住房建设，推动其纳入REITs试点范围。
• 供需矛盾突出：深圳市非户籍人口占比68.5%，2021年新增19.7万人才租房需求，而计划供应1.5万套，存在较大缺口。
• 市场化程度较低：深圳市保障性租赁住房主要由人才安居集团负责建设，市场化供给主体较少，政策属性较强。

估值与现金流预测

• 估值情况：截至2022年3月31日，四个项目总估值11.58亿元，平均单价7,388元/平方米。
• 现金流预测：
  • 2022年7-12月预计营业收入26,951,891.04元，可供分配金额24,533,021.75元。
  • 2023年预计营业收入53,882,547.23元，可供分配金额49,183,507.88元。
  • 投资人净现金流分派率分别为4.24%和4.25%，预期年化收益率分别为3.95%和3.96%。

风险因素

• 出租率不及预期：可能影响项目现金流。
• 租金定价风险：政策限制可能导致租金水平偏低。
• 人口流失风险：可能影响租户数量和项目需求。

投资建议

• 行业评级：强于大市，未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上。
• 公司评级：建议买入，未来6个月内公司相对大盘涨幅15%以上。

风险提示

• 本报告仅供参考，不构成投资建议，投资者应全面阅读报告以获取完整信息。
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