2025-05-27-四川物联亿达科技-2025年华东区域物流地产报告_42页_4mb

华东区域物流地产市场分析总结（2025年）

一、市场概览

1. 库存规模

   • 总存量：7,393.2万平方米（全国占比43.9%），占全国库存近一半。
   • 主要城市分布：苏州（1,394.9万㎡）、上海（989.5万㎡）、嘉兴（606.2万㎡）分列前三，合计占比超70%。
   • 区域特点：华东库存占比稳定44%左右，具有绝对体量优势。

2. 租金与空置率

   • 空置率：全区域空置率24.26%（仅次于华北），季度下降趋势明显。
   • 有效租金：24.27元/㎡/月（仅次于华南），持续下降，苏州、上海等地降幅显著。

3. 租金走势

   • 在“以价换量”策略下，行业租金连续下降，空置率止升转降，季度间个别城市出现回升。

二、重点城市分析

1. 主要城市表现

   • 上海：
     • 库存989.5万㎡，空置率30.94%反弹，租金36.14元/㎡/月维持高价。
     • 政策方面：支持物流分拨优化、智能仓储建设、降低制造企业物流成本。
   • 苏州：
     • 库存1,394.9万㎡，空置率31.57%环比下降，租金26.57元/㎡/月。
     • 新政：港口型国家物流枢纽建设、低空物流试点、免费堆存服务。
   • 嘉兴：
     • 库存606.2万㎡，空置率37.47%降幅较大，租金21.29元/㎡/月显著下跌。

2. 区域竞争态势

   • 苏州、上海、嘉兴构成长三角仓储物流核心圈，前六大城市库存占比超全流程。
   • 三地产业互补：上海（总部经济）、苏州（制造业）、嘉兴（转运+成本优势）。
   • 空置率高企背景下，客户议价权增强。

三、市场需求分析

1. 主力需求

   • 三方物流占据需求主导，其次是制造业、零售/批发业，快递快运需求增长最快。
   • 新能源政策变化：
     • 光伏设备需求（受电价市场化影响）或短期刺激，但中长期增长可能受抑制。
     • 新能源装机容量下降影响新型储能需求。

2. 仓储业态偏好

   • 光伏项目如常州市场：
     • 未来依靠价格策略维持新增需求。
     • 本地项目受政策利空影响显著。
   • 大型仓库需求强劲：特别是十万平米以上双边库，适合高效分拣与应急处理运输。

四、总结展望

• 供应端：

  • 2025-2026年华东新增供应约3k万㎡，主战场在嘉兴（200万㎡）、上海（200万㎡）、苏州（78万㎡）。
  • 土地资源集中：金华、青岛一季度成交活跃，仓储用地新增幅度较高。

• 市场变化研判：

  • 租金下滑趋势持续，叠加去化压力，部分城市市场竞争白热化。
  • “长三角联盟模式”进一步加深，区域协同避开发散竞争。
  • 政策主导新一轮产业布局，智慧物流、绿色仓储成为升级方向。

数据来源：物联云仓天镜大数据平台，截至2025年3月31日。